Химкинский городской суд
Истец:
МОО «ЮЦЗП»
Ответчики:
Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155″ и Компания»,
ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания»
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
в защиту неопределенного круга потребителей
Поводом для подачи МОО «ЮЦЗП» настоящего заявления в суд являются обращения граждан о нарушении Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» (далее — КТ «СУ-№ 155» и Компания») и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК») прав потребителей при продаже жилья в домах-новостройках по адресу: г.о. Химки, мкр. Планерная, дома 19, 20 и корп. 4 (строительный адрес: г.о. Химки, мкр. Планерная, корпуса 1, 2, 4 соответственно), а также по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Кутузовская, дом 9 (строительный адрес: Московская область, Одинцовский р-н, пос. Трехгорка (2-я очередь), вл. 23).
В результате правового расследования МОО «ЮЦЗП», а также судебных разбирательств в защиту отдельных потребителей было установлено, что ответчики используют незаконную схему продажи гражданам жилья путем заключения с ними безвозмездных предварительных договоров купли-продажи квартир с одновременным приемом денежных средств в счет их оплаты путем навязывания покупки векселей в нарушение требований ст. 170 ГК РФ, ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В ходе судебных разбирательств о правах граждан на квартиры достоверно установлено, что данная схема применялась ответчиками с использованием типовых договоров в отношении потребителей С., Б.Б., В., Т., Д.Д., Н. и в общих чертах выглядит следующим образом.
Граждане, желающие приобрести квартиры в строящихся домах, обращались в КТ «СУ-№ 155» и Компания». Указанная компания, действующая от имен продавца квартир ЗАО «МОИСК» по Договору поручения № 36/05 от 07.02.2005, заключала с гражданами предварительные договоры, по условиям которых стороны в будущем обязывались заключить между собой основные договоры купли-продажи конкретных квартир в домах-новостройках. Цена квартир определялась как предварительная путем умножения проектной площади на стоимость 1 кв.м, окончательная цена квартир устанавливается по итогам обмера квартиры БТИ.
Одновременно с подписанием предварительного договора КТ «СУ-№155» и Компания» эмитировало простой беспроцентный вексель номинальной стоимостью равной предварительной стоимости квартиры на имя гражданина-покупателя с отложенным сроком его оплаты. Далее гражданам навязывалось заключение договора купли-продажи соответствующего векселя, и денежные средства, которые граждане планировали направить на покупку квартиры, уплачивались за приобретаемый вексель.
В случае привлечения кредитных средств для покупки жилья граждане также заключали с различными банками целевые кредитные договоры на покупку векселя, и по соглашению с банком вексель (валюта по нему) передавался банку в залог. В этом случае между гражданами, банком и ответчиками подписывалось многостороннее соглашение, по условиям которого в случае ненадлежащего выполнения гражданином кредитных обязательств предварительный договор купли-продажи квартиры считался расторгнутым, банк предъявлял вексель к оплате от имени гражданина, и полученные на его счет денежные средства списывал в погашение кредита.
После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию с гражданами-покупателями заключалось дополнительное соглашение к предварительному договору, где фиксировался присвоенный квартире почтовый адрес, и ее площадь по результатам обмеров БТИ. В случае увеличения площади квартиры по сравнению с проектной граждане-покупатели производили непосредственную доплату стоимости квартиры продавцу или его поверенному, исходя из стоимости 1 кв.м, указанного в предварительном договоре. До оформления квартир в собственность гражданам выдавалось КТ «СУ-№155» и Компания» разрешение на доведение квартиры до состояния пригодного для проживания, по которому они получали в эксплуатирующей организации ключи от квартир.
После регистрации продавцом ЗАО «МОИСК» своего права собственности на квартиру с гражданином-покупателем подписывался основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно граждане подписывали предложенный ответчиками договор купли-продажи векселя обратно продавцу квартиры ЗАО «МОИСК» по его номинальной стоимости, и отдельным соглашением производили взаимозачет встречных денежных требований по оплате квартиры и оплате купленного продавцом квартиры векселя.
Таким образом, ответчики как экономически и юридически более сильная сторона в отношениях навязывали гражданам-потребителям при приобретении жилья покупку ненужных им товаров (ценных бумаг) в виде векселей. При этом граждане были вынуждены соглашаться с предложенными условиями, иначе им вообще отказывали в приобретении квартир.
Навязывание покупки векселей является нарушением ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В силу ст. 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. Кроме того, такая сделка является ничтожной в соответствии со ст. 170 ГК РФ как притворная. Согласно указанной норме притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ходе судебных разбирательств в отношении упомянутых выше отдельных потребителей было установлено, что фактически граждане, оплачивая навязанные векселя поверенного, оплачивали приобретаемые ими квартиры. Делая такой вывод суды исходили из того, что номинальная стоимость векселей КТ «СУ-№ 155» и Компания» полностью соответствовала предварительной стоимости квартир, а также того обстоятельства, что векселя эмитировались и продавались гражданам одновременно с заключением предварительных договоров купли-продажи квартир, и граждане изначально не собирались покупать у ответчиков какие-либо ценные бумаги.
При этом суды, принимая во внимание, что предварительный договор в силу ст. 429 ГК РФ по своей сути является безвозмездным и не предполагает передачу денежных средств или материальных ценностей, производили в соответствии со ст. 431 ГК РФ переквалификацию предварительного договора на основной договор купли-продажи квартиры создаваемой в будущем либо на договор выполнения работ (бытового строительного подряда) с учетом того, что все существенные условия данных договоров сторонами были согласованы. То есть фактически предварительный договор как и покупка векселя является фиктивной (притворной) сделкой и прикрывает основной договор приобретения квартиры, что идет в разрез с требованиями ст. 170 ГК РФ. Также предварительный договор, как не требующий государственную регистрацию, применялся ответчиками в обход ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья» (если разрешение на строительство выдавалось после вступления в силу данного закона).
Кроме того, согласно Обобщению практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов (БВС № 2, 2003 г.) коммерческие фирмы при привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов используют самые разнообразные виды договоров, в т.ч. не предусмотренные законодательством. При анализе договорных отношений между гражданами и организациями судам надлежит выяснять фактическое их содержание. Суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. При этом если гражданин вкладывает денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных или бытовых нужд, то к отношениям сторон применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».
Помимо незаконного навязывания покупки векселей, заключения притворных предварительных договоров продажа гражданам жилья ответчиками с применением незаконной схемы влечет за собой другие крайне негативные юридические последствия.
По условиям предварительных договоров с гражданами ответчики обязывались заключить основные договоры в течение 40 дней после регистрации права собственности на квартиры за ее продавцом ЗАО «МОИСК». Учитывая, что согласно ст. 190 ГК РФ срок может быть определен либо календарной датой, либо указанием на событие, которое неизбежно наступит, а регистрация права собственности не является таковым событием (т.к. зависит от воли людей и не наступает неизбежно) срок заключения основных договоров сторонами не считается согласованным. Соответственно в силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ основные договоры купли-продажи подлежали заключению в течение одного года со дня подписания предварительных договоров. Иное толкование срока действия предварительного договора привело бы к тому, что продавец ЗАО «МОИСК» мог бы неопределенно долго регистрировать свое право собственности на квартиры, при этом права граждан-потребителей не считались бы нарушенными, что противоречит существу предварительного договора, когда стороны договариваются заключить основной договор в определенный срок.
При этом строительство, ввод дома в эксплуатацию и последующее оформление ЗАО «МОИСК» своего права собственности на квартиры заведомо превышало годичный срок действия предварительных договоров. В частности поводом для обращения всех упомянутых граждан в суд с исками о признании права собственности на квартиры послужило то, что они вселились в купленные ими квартиры (получили от них ключи) на основании разрешения на ремонт, выданного поверенным КТ «СУ-№155» и Компания», однако по несколько лет по вине ответчиков не могли получить свидетельства о праве собственности. Что влекло за собой нарушение также других их прав: граждане не могли зарегистрироваться по месту своего жительства, встать на медицинский учет и т.п.
Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ в случае не подписания основного договора либо не направления одной из сторон оферты (подписанного проекта основного договора) другой стороне в течение срока действия предварительного договора, обязательства сторон по заключению основного договора считаются прекращенными. Причем, в соответствии с законом срок действия предварительного договора является пресекательным, т.е. не подлежит восстановлению или продлению ни по каким основаниям.
Таким образом, по истечении года со дня заключения предварительных договоров, если основной договор не был подписан, у граждан и ответчиков прекращаются все обязательства, связанные с покупкой квартиры. И у граждан-потребителей оказывается на руках только вексель, по которому они всего лишь дали непонятно зачем малознакомой им коммерческой фирме (причем даже не самому продавцу квартиры) беспроцентный заем. В этом случае понудить ответчиков заключить основной договор купли-продажи квартиры они в силу закона уже не могут, т.к. обязательство ответчиков его заключить прекратилось, а могут лишь предъявить купленный вексель к оплате. При этом, если граждане взяли кредит на приобретение векселя, они не вправе рассчитывать на возмещение процентов, которые уплатили банку, а могут лишь требовать номинальной стоимости векселя, т.е. бесплатно кредитуют ответчиков, неся значительные затраты. Кроме того, в этих условиях ответчики, не стесненные юридическими обязательствами в отношении фактически проданных квартир, имеют возможность реализовать их повторно.
Более того, согласно пунктам 34, 53, 77 Положения о простом и переводном векселе, введенного в действие Постановлением СНК СССР № 104/1341 от 07.08.1937, если находящийся у граждан простой вексель не предъявляется к оплате в течение одного года, то у граждан как векселедержателей также прекращается право требовать выплаты денег по векселю. При этом если вексель находится в залоге у банка (в случае приобретения квартиры с использованием кредита), граждане физически лишены возможности предъявить вексель к оплате до полного погашения кредитного долга.
Таким образом, в результате применения ответчиками противоправной схемы с использованием предварительного договора и получением денег за квартиру путем внесения их за покупаемый вексель, граждане уже через год после заключения предварительного договора лишаются не только формального права требовать квартиру, но и уплаченных за нее денег. В условиях когда строительство домов ведется застройщиками по несколько лет, допускаются значительные просрочки сдачи в эксплуатацию и последующего оформления прав на квартиры, граждане заведомо оказываются полностью юридически не защищенными.
Следует также отметить, что заселение граждан в построенные квартиры (выдача им ключей) на основании такого документа как разрешение на доведение квартиры до состояния пригодного для проживания, выдаваемого поверенным КТ «СУ-№155» и Компания» в соответствии со ст.ст. 556, 753 ГК РФ, не является документом, юридически подтверждающим передачу квартир в законное владение граждан. Во-первых, данное разрешение согласно его условиям ограничивает права граждан на перепланировку (переустройство) квартир, которые они купили. Во-вторых, оно может быть в любой момент аннулировано ответчиками. В-третьих, в случае выселения из квартиры (отмены разрешения на ремонт) гражданам причиняются значительные и сложные в доказывании убытки по осуществлению ремонта в «чужой» квартире. В-четвертых, разрешение на ремонт как документ, не подтверждающий законное владение квартирой, не защищает граждан от притязании третьих лиц на квартиру.
Особенно опасным положение граждан станет в случае банкротства ответчиков, когда не только приобретенные ими квартиры попадут в конкурсную массу ввиду отсутствия законных документов, подтверждающих приобретение и передачу им квартир, но и заявления любым из кредиторов возражений относительно оплаты долга по векселям.
Также при использовании незаконной схемы граждане-потребители лишаются всех прав, предоставленных им законом при досрочном расторжении договора и при возмещении ущерба, причиненного просрочкой передачи квартир в собственность. Как указывалось выше предварительный договор имеет краткосрочное действие, носит безвозмездный характер и формально не связан с уплаченными за квартиру денежными средствами. Соответственно, граждане не могут заявить требование о расторжении договора и возврате денежных средств в случае просрочки передачи квартиры в собственность, т.к. могут в этом случае требовать только оплаты векселя, а в случае нахождения векселя в залоге у банка также лишены и этой возможности пока кредитный долг не будет полностью погашен и банк не выдаст им на руки вексель (кредиты же на покупку квартир выдаются как правило на срок свыше 5 лет). В случае же заключения основного договора купли-продажи квартиры и зачета векселя в счет ее оплаты все предыдущие обязательства сторон по срокам передачи квартир аннулируются, т.к. формально квартира оплачивается путем взаимозачета после подписания основного договора.
Также значительные трудности возникают у граждан в случае совместного приобретения квартир по противоправной схеме. В частности гр. С., обратившаяся за защитой в МОО «ЮЦЗП», после заключения совместно со своим супругом предварительного договора и полной оплаты квартиры, к моменту заселения с ним развелась. Бывший муж гр. С. утратил интерес к покупке общего жилья, отказался оформлять основной договор купли-продажи и производить зачет денежных средств в счет ее оплаты, решив получить деньги по векселю, при этом вексель был оформлен только на него одного (вексель не оформляется на нескольких лиц). В итоге гр. С., добросовестно выполнившая свои обязательства по оплате квартиры, никаких прав на нее не приобрела. Отдельно от бывшего супруга гр. С. оформить в свою собственность половину квартиры она также по закону не могла. При этом ЗАО «МОИСК» ввиду не заключения бывшими супругами основного договора, выставило квартиру на повторную продажу. Возникла реальная угроза выселения гр. С. из оплаченной ей квартиры вместе с малолетним сыном. Только в результате судебного разбирательства бывшие супруги с учетом интересов общего ребенка договорились совместно подписать основной договор купли-продажи квартиры и в дальнейшем производить ее раздел.
Исходя из изложенного становится очевидным, что применение ответчиками предварительных договоров купли-продажи квартир и прием денежных средств за них в счет оплаты навязываемых векселей является противозаконной схемой и грубейшим образом нарушает права граждан, установленных законодательством.
По факту выявленного нарушения прав потребителей Инспектором МОО «ЮЦЗП» в соответствии с ч. 2 ст. 45 Закона РФ «О защите прав потребителей» был составлен соответствующий Акт № 1 от 31.01.2011, ответчикам предложено в добровольном порядке признать факт нарушения и официально опубликовать об этом информацию. Однако ответчики отказываются это сделать.
В соответствии с абз. 9 ст. 45 Закона РФ «О защите прав потребителей», общественные объединения потребителей, каковым является МОО «ЮЦЗП», вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).
Согласно ст. 46 Закона РФ «О защите прав потребителей» общественные объединения потребителей вправе предъявлять иски в суды о признании действий изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) противоправными в отношении неопределенного круга потребителей и о прекращении этих действий. При удовлетворении такого иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведений потребителей решение суда.
Как было разъяснено в п. 6.1 Постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» при рассмотрении дел данной категории необходимо иметь ввиду, что исходя из ст. 46 Закона в защиту неопределенного круга потребителей могут быть заявлены лишь требования неимущественного характера (то есть не связанные со взысканием каких-либо сумм), целью которых является признаний действий ответчика противоправными в отношении всех потребителей (как уже заключивших договор, так и только имеющих намерение заключить договор с данным хозяйствующим субъектом) и прекращении таких действий.
В соответствии со ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту жительства или пребывания истца, а также по месту заключения или исполнения договора. В силу ст. 316 ГК РФ если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество — исполнение должно быть произведено в месте нахождения имущества.
Таким образом, подсудность настоящего спора определена Химкинскому городскому суду по месту нахождения истца МОО «Юридический центр защиты потребителей», являющегося общественным объединением потребителей и действующего в их интересах, а также по месту исполнения уже заключенных ответчиками договоров с гражданами на приобретение квартир в г.о. Химки.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 46, 131, 132 ГПК РФ,
ПРОСИМ:
1. Признать противоправными и запретить действия Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» по навязыванию гражданам-потребителям покупку векселей при приобретении жилья по предварительным договорам купли-продажи.
2. Признать противоправными и запретить действия Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» по заключению с гражданами-потребителями предварительных договоров на приобретение жилья вместо основных, если при этом граждане производят оплату приобретаемого жилья.
3. Ввиду ведения ответчиками хозяйственной деятельности на территории нескольких субъектов Российской Федерации, в т.ч. в г. Москве, Московской, Тверской, Тульской, Нижегородской, Владимирской и Калининградской областях, обязать их опубликовать решение суда по настоящему делу в месячный срок в «Российской газете», а также обязать КТ «СУ-№155» и Компания» опубликовать судебное решение с постоянным размещением на главной странице принадлежащего ему сайта в сети Интернет по адресу www.su155.ru.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий