Московская область, г. Химки, ул.Ленинградская, д.19
Тел.: (495) 972-65-57, +79015466557 | E-mail: vprave@mail.ru

Получение гражданами права собственности на квартиры, гаражи и машиноместа в новостройках в судебном порядке


law-education

Получение гражданами права собственности на квартиры, гаражи и машиноместа в новостройках через суд является одним из самых популярных видов дел, по которым граждане обращаются в МОО «Юридический центр защиты потребителей». Большое количество дел этой категории обусловлено как объективными причинами задержек строительства и оформления прав между соинвесторами на вновь созданную недвижимость, так и недобросовестным поведением участников строительного рынка, которые привлекают денежные средства граждан, но заведомо не способны выполнить в срок свои обязательства. В результате нарушается одно из основополагающих конституционных прав граждан — право на жилище (ст. 40 Конституции РФ).

Стоимость строящегося жилья значительна ниже чем на вторичном рынке недвижимости, что делает его особенно привлекательным для приобретения, несмотря на связанные со строительством риски. При этом участвуя в долевом строительстве, граждане зачастую вкладывают все имеющиеся у них денежные средства, продают другую недвижимость и привлекают кредиты для получения заветного жилья в собственность, но в согласованные с застройщиком или продавцом сроки квартиры им не передаются. Это влечет дополнительные расходы на аренду съемного жилья, возникают сложности с планированием финансов и погашением взятых на покупку жилья кредитов. В иных случаях передача квартир в собственность обуславливается внесением платежей за самые различные виды навязанных услуг, например за сопровождение регистрации собственности, страхование ремонта или разработку проекта электроснабжения в строго определенной организации и т.п. При этом стоимость таких услуг заведомо выше рыночной. Также часто граждане получают ключи от квартир в построенных домах, делают в них ремонт и начинают проживать, но оформление в собственность растягивается на годы. В результате они не могут встать на регистрационный учет по месту жительства, записать детей в детский сад, получить медицинскую помощь в месте своего проживания или оформить налоговый вычет на покупку жилья. Кроме того, затягивание вопроса с получением свидетельства о собственности может повлечь необходимость уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 13%, если гражданин решит продать свое жилье (налог уплачивается со стоимости недвижимого имущества свыше 1 млн. руб. при его отчуждении, если оно находится меньше 3 лет в собственности).

В соответствии со ст.ст. 8.1, 131 Гражданского кодекса РФ доказательством существования прав на недвижимое имущество является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поэтому до получения свидетельства о собственности даже заселившиеся граждане фактически владеют квартирами на птичьих правах. Поскольку впоследствии может выясниться, что продавец не имел прав на отчуждение или квартира уже была приобретена другим лицом (двойная продажа), что особенно опасно если покупка производилась по «серым схемам», а не на основании зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве. В такой ситуации весьма рискованно предпринимать ремонтные работы в квартире, поскольку их стоимость возмещена не будет. Также до регистрации права собственности на объекты недвижимости за гражданами существует риск ареста или включения их в конкурсную массу, если к застройщику или продавцу имеются претензии или он вступил в процедуру банкротства. Кроме того, без свидетельства о собственности невозможно распорядиться построенной квартирой, гаражом или машиноместом — продать, обменять, оформить ренту, совершить дарение или иную сделку.

Одним из оснований предусмотренных ст. 8 Гражданского кодекса РФ для регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение. Поэтому если объект недвижимости построен, но в нарушение срока, установленного договором, квартира, гараж или машиноместо не оформляется в собственность имеет смысл обратиться к судебной процедуре. Судебный порядок позволяет преодолеть формальные препятствия для получения права собственности на недвижимость. Например, в случае когда застройщик и девелоперы строительства не подписывают между собой акты распределения квартир в связи с претензиями друг к другу, либо лицо, непосредственно заключившее с гражданином договор, не регистрирует свои права для последующей сделки по отчуждению объекта в пользу гражданина и т.д. В таком случае решение суда подменяет собой документы, которыми должна быть оформлена сделка с недвижимой вещью. Иногда даже сами застройщики, соинвесторы и продавцы квартир предлагают гражданам через суд закрепить свое право собственности.

Для обращения в суд и получения положительного решения необходимо соблюсти следующие основные условия. Во-первых, многоквартирный дом или строение, в котором находится приобретенная квартира, гараж или машиноместо, должен быть построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением органа местного самоуправления, поскольку суд может установить права только на реально существующий объект недвижимости (в некоторых сложных случаях объект может быть не введен в эксплуатацию и права признаются на долю в объекте незавершенного строительства). Во-вторых, приобретенная недвижимость должна быть полностью оплачена согласно условиям заключенного договора, в том числе с учетом фактического увеличения площади по результатам строительства, т.к. если хотя бы один рубль не будет доплачен у суда не будет оснований для признания прав на объект за приобретателем по договору. В-третьих, должен быть нарушен срок передачи объекта недвижимости, предусмотренный договором, поскольку суд защищает только нарушенные или оспоренные права, а если срок передачи еще не наступил, то нарушение прав отсутствует. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими документами в судебном разбирательстве, в т.ч. суд согласно ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ по ходатайству истца может оказать содействие в истребовании доказательств, которые невозможно получить самостоятельно.

В случаях несвоевременного получения собственности, как правило, имеет место нарушение вещных прав граждан и в суде заявляется требование о признании права собственности на квартиру. Однако исходя из конкретной ситуации законом может быть определен иной способ защиты прав. Например, если нарушение относится к обязательственным правоотношениям, в исковом заявлении нужно просить не признать право собственности, а понудить ответчика осуществить передачу квартиры и (или) произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Кроме того, учитывая, что многие недобросовестные застройщики и соинвесторы в обход требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» применяют различные «серые схемы» покупки жилья, например, заключают договоры простого товарищества, инвестиционные договоры, договоры строительного подряда, предварительные договоры купли-продажи, договоры уступки прав требования (цессии), а также используют вексельные и заемные схемы оплаты и т.д., может дополнительно потребоваться признание сделок притворными либо формулировка иных исковых требований. Поэтому для определения конкретного способа защиты, подготовки искового заявления, расчета размера государственной пошлины, сбора необходимых доказательств и ведения дела в суде рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся на делах в сфере недвижимости.

Для непосредственного получения свидетельства о собственности по решению суда, необходимо оформить кадастровый паспорт на объект (если он еще не стоит на кадастровом учете) в органах технической инвентаризации. Далее заверенные судом копии решения с отметкой о вступлении в законную силу вместе кадастровым паспортом и документом об уплате госпошлины представляются в Росреестр, который по окончании процедуры регистрации выдаст долгожданное свидетельство о праве собственности.

В случае просрочки передачи объекта недвижимости и (или) оформления его в собственность граждане помимо признания на него прав в судебном порядке имеют также право требовать компенсации морального вреда, возникших у них убытков, штрафных пеней и процентов, предусмотренных договором, Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Кроме того, если получение собственности производилось через суд и при приобретении недвижимости был заключен договор поручения или оказания услуг на оформление ее в собственность, гражданин имеет право отказаться от него и потребовать возврата уплаченных денежных средств, а если они не будут возвращены добровольно дополнительно взыскать штрафные санкции за просрочку, в т.ч. штраф, установленный ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя», за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя в размере 50% сверх суммы, присужденной ему судом.

Если Вы столкнулись с проблемами, освещенными в настоящей статье, и Вам требуется профессиональная юридическая помощь в получении права собственности на приобретенную в новостройке квартиру, гараж или машиноместо МОО «Юридический центр защиты потребителей» может оказать соответствующие услуги. Общественная организация специализируется на защите прав граждан в сфере жилья и имеет в своем штате опытных и квалифицированных специалистов. Устная консультативная помощь в рамках общественной работы по просвещению потребителей оказывается бесплатно. Стоимость услуг общественной организации на ведение судебных дел граждан по получению прав собственности на квартиры, гаражи и машиноместа составляет от 20 000 руб. и впоследствии взыскивается с ответчика. При этом в отличие от других юридических фирм и частных юристов при ведении судебного дела через МОО «Юридический центр защиты потребителей» гражданам вообще не требуется платить государственную пошлину для обращения в суд и нести расходы на оформление нотариальных доверенностей для представителей. Поскольку иск в защиту гражданина на основании ст. 45 Закона РФ «О защите прав потребителей» предъявлется в суд непосредственно общественной организацией, которая по закону полностью освобождена от уплаты госпошлины в связи с тем, что действует не в своих, а в чужих интересах. Полномочия на ведения дела гражданина подтверждают простым рукописным заявлением о защите на имя директора МОО «Юридический центр защиты потребителей». Ознакомиться с судебными делами о получении прав собственности на объекты недвижимости, которые находились в производстве МОО «Юридический центр защиты потребителей», можно здесь.

Право любит недремлющих!

 

Добавьте свой комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики