РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
20 апреля 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе :председательствующего судьи Татарова В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах М. к АО «Строительное управление № 155», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах М. (далее — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Строительное управление № 155» (прежнее наименование ЗАО «СУ № 155», далее по тексту — АО «СУ № 155», ЗАО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21. Исковые требования мотивированы тем, что 20.12.2013 АО «СУ-155» заключило с Р. Предварительный договор купли-продажи № Пр-13/20102080-СУ, согласно которому продавец (АО «СУ-155») решил продать, а покупатель (Р.) решила купить 2-комнатную квартиру, фактической площадью 60,6 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, Планерная микрорайон, д.21. По условиям Предварительного договора стоимость квартиры, исходя из фактической площади в 60,6 кв.м, составляет 3 636 000 руб. (пункт 2.7). Основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение 40 рабочих дней после регистрации за продавцом права собственности на квартиру (пункт 2.1 Предварительного договора). Квитанцией к приходному кассовому ордеру № ZAO00001673 от 20.12.2013 и кассовым чеком за ту же дату подтверждается факт оплаты покупателем квартиры в полном объеме. 13.05.2014 между Р., М. и АО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры Р. передала М.. все предусмотренные условиями Предварительного договора № Пр-13/20102080-СУ от 20.12.2013 права требования и обязанности по отношению к АО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. В том числе Договор уступки был согласован АО «СУ-155», о чем имеется подпись представителя на договоре и прошел его юридическую экспертизу (Договор оказания услуг № 204014/705007 от 13.05.2014 и Заявление на перевод денежных средств по данному Договору на сумму 73000 р. от 13.05.2014). Также истец заселился в квартиру на основании разрешения ответчика, оплачивает коммунальные платежи, однако лишен возможности оформить квартиру в свою собственность. Истец полагает, что Предварительный договор от 20.12.2013 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также фактически произведено двухстороннее исполнение данного договора.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующая в интересах истца, в лице представителя по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Ответчик АО «СУ № 155» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Третьи лица – ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, суд считает причину неявки ответчика АО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По имеющимся в деле доказательствам суд установил следующее. Согласно разрешению Администрации г.о. Химки Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-81 от 13.10.2013 дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию и его застройщиком является ЗАО «УКС Лавочкина». Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрации г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
По договору № Д/11-32 от 20.08.2007 и Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 права на квартиру истца были переданы от застройщика в пользу ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК»). В свою очередь, ЗАО «СУ № 155» получило права на квартиру от ЗАО «МОИСК» по Договору инвестирования от 31.05.2015 (п.1 приложения №1).
20.12.2013 АО «СУ-155» заключило с Р. Предварительный договор купли-продажи № Пр-13/20102080-СУ, согласно которому продавец (АО «СУ-155») решил продать, а покупатель (Р,) решила купить 2-комнатную квартиру, фактической площадью 60,6 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, Планерная микрорайон, д.21.
По условиям Предварительного договора стоимость квартиры, исходя из фактической площади в 60,6 кв.м, составляет 3 636 000 руб. (пункт 2.7). Основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение 40 рабочих дней после регистрации за продавцом права собственности на квартиру (пункт 2.1 Предварительного договора). Квитанцией к приходному кассовому ордеру № ZAO00001673 от 20.12.2013 и кассовым чеком за ту же дату подтверждается факт оплаты покупателем квартиры в полном объеме.
Также из материалов дела следует, что 13.05.2014 между Р., М. и АО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры Р. передала М. все предусмотренные условиями Предварительного договора № Пр-13/20102080-СУ от 20.12.2013 права требования и обязанности по отношению к АО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. В том числе Договор уступки был согласован АО «СУ-155», о чем имеется подпись представителя на договоре и прошел его юридическую экспертизу (Договор оказания услуг № 204014/705007 от 13.05.2014 и Заявление на перевод денежных средств по данному Договору на сумму 73000 р. от 13.05.2014).
10.02.2015 МОО «ЮЦЗП» была направлена ответчику в интересах истца досудебная претензия с требованием осуществить передачу квартиры в собственность М. Ответ на претензию в материалах дела отсутствует.
Как следует из обстоятельств дела, возникшие на основании заключенного Предварительного договора купли-продажи строящейся недвижимости правоотношения сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В силу ч. 2 ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). Истец Предварительный договор № Пр-13/20102080-СУ от 20.12.2013 купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре от 20.12.2013 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец согласно его условиям произвел оплату приобретаемой квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком своих обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца зависит от его воли и не наступает неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, ответчик обязан был обеспечить заключение основного договора купли-продажи квартиры с истцом не позднее 20.12.2014.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 16.02.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, а ответчик АО «СУ № 155» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы М. суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за М. право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 60,6 кв.м, расположенной по адресу: Московская область, г. о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за М.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий