Московская область, г. Химки, ул.Ленинградская, д.19
Тел.: (495) 972-65-57, +79015466557 | E-mail: vprave@mail.ru

Решение суда о признании права собственности в новостройке (дело №П6-34)


Дело П6-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(извлечение)

 

26 сентября 2016 года

г. Химки

 

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Дубровина Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третье лицо — АО «УКС Лавочкина», о признании права собственности на квартиру,


УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на 1-комнатную квартиру по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

30.11.2010 между ООО «Современные жилищные технологии», с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту — ЗАО «МОИСК», Ответчик, Продавец) в лице Поверенного — ЗАО «Строительное управление № 155» (далее по тексту — АО «СУ 155»), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 1520/2010-ПР (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «Современные жилищные технологии» приняло решение купить 1-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 43,63 кв.м.  

20.04.2012 между ООО «Современные жилищные технологии» и К. был заключен договор уступки требования и перевода долга по Предварительному договору, согласно которому ООО «Современные жилищные технологии» передало К. все принадлежащие ему права требования к ЗАО «МОИСК», предусмотренные условиями Предварительного договора.

05.09.2014 между К. и Истцом был заключен договор уступки права требования по Предварительному договору и по Договору уступки требования и перевода долга от 20.04.2012, согласно которому К. передала С. все предусмотренные условиями Предварительного договора и Договора уступки требования и перевода долга от 20.04.2012, принадлежащие ей права требования к ЗАО «МОИСК». С. оплатил цену переуступки прав по Предварительному договору, что подтверждается соответствующим актом о выполнении договора уступки требования и перевода долга от 05.09.2014 и распиской от 05.09.2014. Таким образом, истец приобрел права требования к ответчику ЗАО «МОИСК» на получение вышеуказанной квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истец до настоящего времени её собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.

Истец в судебное заседание не явился, исковые требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель МОО «ЮЦЗП», действующей в интересах истца, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ЗАО «МОИСК» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

Третье лицо — АО «УКС Лавочкина» — в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.

Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по материалам дела установлено, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».

30.11.2010 между ООО «Современные жилищные технологии», с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту — ЗАО «МОИСК», Ответчик, Продавец) в лице Поверенного — ЗАО «Строительное управление № 155» (далее по тексту — АО «СУ 155»), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 1520/2010-ПР (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «Современные жилищные технологии» приняло решение купить 1-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 43,63 кв.м.

Судом были направлены запросы в ЗАО «МОИСК» и ООО «Современные жилищные технологии», в которых суд просил предоставить доказательство внесения покупателем (ООО «Современные жилищные технологии») в пользу продавца (ЗАО «МОИСК») обеспечительный платеж в размере 2 814 135 руб. Данных доказательств ЗАО «МОИСК» и ООО «Современные жилищные технологии» не представили. Суд, принимая во внимание заявление МОО «ЮЦЗП», в соответствии с ч. 1 ст. 68 ГПК РФ признает установленным факт внесения покупателем в пользу продавца обеспечительного платежа, предусмотренного п. 2.8 Предварительного договора № 1520/2010-ПР от 30.11.2010 г., заключенному между ООО «Современные жилищные технологии» и ЗАО «МОИСК». Таким образом, Истец выполнил добросовестно обязательства по оплате квартиры.

Согласно п. 2.7 Предварительного договора предварительная стоимость была определена в размере 2 814 135 руб. Окончательная стоимость квартиры согласно соглашению о результатах обмеров БТИ от 05.09.2014 составила 2 818 650 руб. и размер доплаты был определен в 4 515 руб., которую истец оплатил по заявлению на перевод денежных средств от 05.09.2014.

05.10.2013 застройщику ЗАО «УКС Лавочкина» дома, в котором находится спорная квартира, Администрацией г.о. Химки Московской области было выдано разрешение  № RU50301000-81 на ввод объекта в эксплуатацию. Решением координационной группы по оформлению адресной информации Администрации г.о. Химки № 617 от 20.03.2014 жилому дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21. Соответственно, предусмотренные договором сроки были нарушены ответчиком.

03.06.2014 истец получил Смотровой ордер на квартиру.

30.10.2014 между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписано соглашение на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома, в котором истец выступает как правообладатель квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

30.10.2014 истцом было получено Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания от ЗАО «Строительное управление № 155», являющегося управляющей компанией Ответчика, между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписан договор № П/4/096 на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, подписан Акт приема-передачи ключей от помещения и получено уведомление об открытии финансово-лицевого счета. Также истец оплатил услуги ЖКХ, что подтверждается квитанциями от 01.11.2014. Таким образом, истец вступил в законное владение спорной квартирой.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривает, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры,  и Дополнительного соглашения к Предварительному договору, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца не наступает неизбежно и зависит от воли продавца. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению не позднее 30.11.2011.

Также суд принимает во внимание, что, согласно представленному Кадастровому паспорту площадь квартиры подлежащая учету составляет 42,3 кв.м.

Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 19.09.2016 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, истец полностью выполнил свои обязательства, а ответчик ЗАО «МОИСК» уклоняется от принятых на себя обязательств по передаче в согласованный срок квартиры в собственность истца С, что нарушает его права и законные интересы, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о признании права собственности на квартиру.

Изучив материалы и обстоятельства дела, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за С. право собственности на 1-комнатную квартиру площадью 42,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за  С..

Добавьте свой комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики