РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
05 февраля 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе:председательствующего судьи Букина Д.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах гр. С. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третье лицо — ЗАО «УКС Лавочкина» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С. (далее по тексту — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 43,60 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Исковые требования мотивированы тем, что 12.09.2008 между С., с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/209115-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому ответчик принял решение продать, а истец принял решение купить однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 43,63 кв.м. Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 2 744 327 руб. и была оплачена при заключении договора. Дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию застройщиком 05.10.2013,. Однако основной договор купли-продажи до настоящего времени не подписан и квартира не передана истцу в собственность, что нарушает права и законные интересы истца. В связи с чем он вынужден просить признания права собственности на квартиру в судебном порядке.
Истец С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела надлежаще извещена.
МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующая в интересах истца, в лице представителя по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.
Ответчик ЗАО «МОИСК» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третьи лица – ЗАО «УКС Лавочкина» в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 31О ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела усматривается, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
12.09.2008 между гражданкой С. и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» был заключен Предварительный договор № 408014/209115-М, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи в собственность истца однокомнатной квартиры, проектной площадью 43,63 кв.м, расположенной по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная.
Предварительная цена квартиры была определена сторонами в размере 2 744 327 руб., исходя из стоимости 1 кв.м равной 62 900 руб., окончательная стоимость квартиры определяется по результатам обмеров БТИ (пункт 2.7 Предварительного договора). Согласно пункту 2.8 Предварительного договора данная цена квартиры в виде обеспечительного платежа подлежит оплате истцом в срок до 17.09.2008.
Истец оплатил согласованную предварительную цену спорной квартиры, что подтверждается Платежным поручением № 79501 от 12.09.2008.
05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, Администрацией г.о. Химки Московской области было выдано разрешение № RU50301000-81 от 05.10.2013г. на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрацией г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Согласно Техническому паспорту, изготовленному ОАО «Госзамкадастрсъемка» — ВИСХАГИ, от 24.12.2012 на жилой дом, по адресу: г. Химки, мкр. Планерная, корп. 4 общая площадь помещения спорной квартиры составляет 42,2 кв.м, площадь лоджии 2.8 кв.м без понижающего коэффициента. Согласно п. 2 Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», пунктам 3.34, 3.37 Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации при подсчете общей площади квартиры площадь лоджий в ее составе подсчитывается с понижающим коэффициентом 0,5. Таким образом, окончательная площадь составляет 42,2 + 2,8*05 = 43,6 кв.м, что меньше проектной на 0,03 кв.м, из чего следует, что квартира оплачена в полном объеме.
30.10.2013 истцу как будущему собственнику был выдан Смотровой ордер на квартиру по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
В соответствии с выпиской из Управления ФСГРКК по Московской области от 15.01.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы.
Как следует из обстоятельств дела, возникшие на основании заключенного Предварительного договора купли-продажи строящейся недвижимости правоотношения сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В силу ч. 2 ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). Истец Предварительный договор № 408014/209115-М от 12.08.2008 купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.
Из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.09.2008, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора велось строительства дома, и он еще не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанным соглашением, стороны не только письменно согласовали все существенные условия договора купли-продажи квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но истец также произвел ее оплату при заключении договора в соответствии со ст. 486 ГК РФ путем внесения обеспечительного платежа.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца не наступает неизбежно и зависит от воли продавца. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению не позднее 12.09.2009.
Учитывая, что сторонами согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры и истцом в полном объеме выполнены обязательства по ее оплате, а права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы и ответчик ЗАО «МОИСК» уклоняется от оформления основного договора купли-продажи, суд считает возможным удовлетворить исковые требования С. в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-238 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за С. право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43,6 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Обязать ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в десятидневный срок передать С. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за С..
Комментарии:
Добавьте свой комментарий