РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
24 июня 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Татарова В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С., С. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С., С. обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истцов мотивированы тем, что 15.08.2008 между С., С. (далее по тексту — Истцы), с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту — Ответчик, Продавец) в лице поверенного Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» (далее по тексту — Товарищество, Поверенный), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/808083-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а Истцы приняли решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,82 кв.м. По настоянию ответчика оплата квартиры осуществлялась в момент заключения Предварительного договора путем покупки векселя на сумму 3 523 740, равной предварительной стоимости квартиры. По результатам обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась ниже проектной, т.е. стоимость квартиры полностью оплачена, однако Истцы лишены возможности оформить квартиру в свою собственность. Истцы полагают, что Предварительный договор от 15.08.2008 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истцы С., С. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела надлежаще извещены.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истцов, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик — ЗАО «МОИСК» — в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третье лицо — ЗАО «УКС Лавочкина», в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
15.08.2008 между С., С. (далее по тексту — Истцы), с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту — Ответчик, Продавец) в лице поверенного Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» (далее по тексту — Товарищество, Поверенный), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/808083-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а Истцы приняли решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,82 кв.м.
Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 3 523 740 руб., окончательная — по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв. м, равной 57 000 руб.
В соответствии с Предварительным договором основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По настоянию Ответчика оплата квартиры осуществлялась в момент заключения Предварительного договора путем покупки векселя КТ «СУ-№155» и Компания» № 015822 (далее — Вексель) на сумму 3 523 740 руб., т.е. равной предварительной стоимости квартиры (Договор купли-продажи векселя № 208014/308050 от 15.08.2008, заключенный между С. и Товариществом).
25.08.2008 Вексель был передан по Акту приемки-передачи векселя ОАО АКБ «РОСБАНК» в залог согласно Кредитному договору № 973208JD3R21760010C5 от 19.08.2008.
Дополнительным соглашением от 04.10.2011 Предварительный договор был изложен в новой редакции, согласно которой Покупатели обязались перечислить в срок не позднее 14.10.2011 на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере предварительной стоимости квартиры в 3 523 740 руб. Актом от 08.11.2011 о частичном исполнении обязательств по Предварительному договору подтверждена его оплата.
Также 08.11.2011 между АКБ «РОСБАНК» (ОАО) и С. был оформлен новый Кредитный договор № 973211JBA181890010D5, согласно которому выдаваемый кредит предоставляется для приобретения в собственность спорной квартиры. При этом, согласно Информационному письму от 16.11.2011 задолженность по предыдущему Кредитному договору № 973208JD3R21760010C5 полностью погашена.
16.11.2011 Вексель был передан от АКБ «РОСБАНК» (ОАО) С., а затем принят к платежу Товариществом, о чем был составлен Акт приема-передачи векселя.
24.12.2012 ОАО «Госземкадастрсъемка» был изготовлен Технический паспорт на многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, согласно которому площадь квартиры составляет 60,3 кв.м (без учета лоджий, балконов), что подтверждается в Кадастровом паспорте на квартиру от 22.04.2015. В соответствии с п. 2 Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», пункты 3.34, 3.37, «Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации» общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, и холодных кладовых — 1,0. Таким образом, фактическая общая площадь квартиры с применением понижающего коэффициента составляет 61,7 кв.м = 60,3 кв.м + (фактическая площадь лоджии 2,8 кв.м * понижающий коэффициент 0,5).
Следовательно, с учетом проектной площади в 61,82 кв.м, зафиксированной Предварительным договором, квартира оплачена в полном объеме.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истцы Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривают, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истцов. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец произвел ее оплату, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 22.04.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, и истец по вине ответчика лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С., С. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за С. и С. право общей совместной собственности на двухкомнатную квартиру, площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21, с обременением залогом (ипотекой) в пользу АКБ «РОСБАНК» (ОАО) по Кредитному договору № 973211JBA181890010D5 от 08.11.2011.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру за С. и С.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий