РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
30 ноября 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Молчанова С.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Ш. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — АО «УКС Лавочкина», АО «Строительное управление № 155», о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Ш. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на 2-комнатную квартиру общей площадью 60,7 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истца мотивированы тем, что 18.06.2010 между ООО «БЕТОНИК», с одной стороны и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту — ЗАО «МОИСК», Ответчик, Продавец) , с другой стороны был заключен Предварительный договор № 2561/2010-Пр (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БЕТОНИК» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.ООО «БЕТОНИК» оплатила предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Актом о выполнении Предварительного договора от 18.09.2010. 24.02.2012 между ООО «БЕТОНИК» и Ш. (далее по тексту-Истец) был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 2561/2010-Пр от 18.06.2010 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БЕТОНИК» передало Ш. все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ей права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры, также было подписано Соглашение сторон за ту же дату в которой стороны обозначили цену. Ш. свои обязательства по оплате оплате выполнил полностью, что подтверждается Актом от 24.02.2012. Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истец до настоящего времени её собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истец Ш. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик ЗАО «МОИСК» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третье лицо — АО «УКС Лавочкина» — в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Третье лицо — АО «Строительное управление № 155» — в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом по материалам дела установлено, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
18.06.2010 между между ООО «БЕТОНИК», с одной стороны, и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного — КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны, был заключен Предварительный договор, согласно которому Ответчик принял решение продать, а согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БЕТОНИК» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.
Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 5 110 416 руб. Окончательная стоимость квартиры (п. 2.7) определяется по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв.м, равной 82 800 руб.
В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ООО «БЕТОНИК» оплатила предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Актом о выполнении Предварительного договора от 18.09.2010.
24.02.2012 между ООО «БЕТОНИК» и Ш. (далее по тексту-Истец) был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 2561/2010-Пр от 18.06.2010 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БЕТОНИК» передало Ш. все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ей права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры, также было подписано Соглашение сторон за ту же дату в которой стороны обозначили цену. Ш. свои обязательства по оплате оплате выполнил полностью, что подтверждается Актом от 24.02.2012.
Также сторонами в Договоре уступки было согласовано, что договор подлежит обязательной регистрации в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155» (управляющей компанией ЗАО «МОИСК»), который ведется и хранится в КТ «СУ-№155» и Компания», что является формой выражения согласия ЗАО «МОИСК» на перемену лиц в обязательстве по Предварительному договору. Указанная регистрация была произведена, что подтверждается соответствующим штампом на Договоре уступки.
05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, Администрацией г.о. Химки Московской области было выдано разрешение № RU50301000-81 на ввод объекта в эксплуатацию. Решением координационной группы по оформлению адресной информации Администрации г.о. Химки № 617 от 20.03.2014 жилому дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
01.11.2013 между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписано Соглашение № 97 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома.
11.11.2013 Истцом было получено Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания от ЗАО «Строительное управление № 155», являющегося управляющей компанией Ответчика.
11.11.2013 между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписаны Соглашение о порядке оплаты ЖКУ, Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, Договор на предоставление дополнительных услуг, получены ключи по Акту приема-передачи, а также внесена предоплата за жилищно-коммунальные услуги. Таким образом, Истец вступил в законное владение спорной квартирой.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры, и Дополнительного соглашения к Предварительному договору, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца не наступает неизбежно и зависит от воли продавца. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению не позднее 19.08.2011.
Также суд принимает во внимание, что, согласно представленному Кадастровому паспорту площадь квартиры подлежащая учету составляет 60,7 кв.м.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 11.08.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, а ответчик ЗАО «МОИСК» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы истца, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за Ш. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,7 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за Ш.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий