Московская область, г.Химки, ул.Ленинградская, д.19
Тел.: +79677772581 | E-mail: vprave@mail.ru

Решение суда о признании права собственности на квартиру по договору уступки права требования (дело № П4-25)


Дело № П4-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(извлечение)

05 февраля 2015 года

г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе:председательствующего судьи Букина Д.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1947/2015 по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах А. к ЗАО «Строительное управление № 155», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах гр. А. (далее — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Строительное управление № 155» (далее — ЗАО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 43,80 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21. Исковые требования мотивированы тем, что 25.12.2014 между истцом, ООО «110 ССУ» и ЗАО «СУ № 155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 212037/2010-Пр от 18.06.2010, согласно которому ООО «110 ССУ» передало истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора от 18.06.2010 права требования к ЗАО «СУ № 155», связанные с приобретением у ответчика однокомнатной квартиры по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21, кв. Свои обязательства по оплате Договора уступки перед ООО «110 ССУ» истец исполнил в полном объеме. Также Договор уступки был зарегистрирован в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155», что является формой выражения согласия ЗАО «СУ № 155» на перемену лиц в обязательстве по Предварительному договору. Таким образом, истцу перешли все права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ № 155», вытекающие из Предварительного договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры по Предварительному договору составила 4 124 900 руб., исходя из стоимости 1 кв. м, равной 95000 руб., срок заключения Основного договора купли-продажи был определен III кварталом 2013 г., т.е. не позднее 30.09.2013. ООО «110 ССУ» свои обязательства перед ответчиком по оплате квартиры по Предварительному договору исполнило в полном объеме, что следует из Соглашения о зачете встречных однородных требований от 18.06.2010. По результатам обмеров БТИ между истцом и ЗАО «СУ № 155» было заключено Соглашение к Предварительному договору от 30.12.2014 и произведена доплата за превышение проектной площади на 0,38 кв.м. в размере 36100 руб. Однако несмотря на то, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира введен в эксплуатацию, квартира полностью оплачена, до настоящего момента квартира в собственность ей не передана. Ответчик не предпринимает никаких мер по оформлению основного договора и регистрации перехода права собственности, что нарушает права и законные интересы истца. С учетом согласования всех существенных условий основного договора купли-продажи квартиры, который только планировался к заключению в будущем и его фактического исполнения сторонами, по мнению истца за ним должно быть признано право собственности на квартиру.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.

МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующая в интересах истцов, в лице представителей Попова А.О., Сыровацкого Ю.С. по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Ответчик ЗАО «СУ № 155» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

Третьи лица – ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, суд считает причину неявки ответчика ЗАО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившихся сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителей общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По имеющимся в деле доказательства суд установил следующее. Согласно разрешению Администрации г.о. Химки Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-81 от 13.10.2013 дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию и его застройщиком является ЗАО «УКС Лавочкина». Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрации г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

По договору № 11/9 от 06.09.2004 и Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 права на квартиру истца были переданы от застройщика в пользу ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК»). В свою очередь, ЗАО «МОИСК» по Договору инвестирования от 31.05.2010 и Приложению 1 к нему передало права на квартиру ответчику ЗАО «СУ № 155».

18.06.2010 между ответчиком ЗАО «СУ № 155» и ООО «110 ССУ» был заключен Предварительный договор № 212037/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО СУ № 155»)  принял решение продать, а покупатель (ООО «110 ССУ») принял решение купить 1-комнатную квартиру проектной площадью 43,42 кв.м, расположенной по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, в соответствии с чем стороны обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи данной квартиры (пункты 1, 2 Предварительного договора). Согласно п. 2.1 Предварительного договора ориентировочный срок заключения основного договора купли-продажи был определен III кварталом 2013 года, т.е. не позднее 30.09.2013.

Стоимость квартиры согласно п. 2.7 Предварительного договора составила 4 124 900 руб., исходя из цены 1 кв.м равного 95 000 руб., которая подлежала уточнению по результатам обмера квартиры БТИ. В силу пункта 2.8 Предварительного договора цена квартиры по проектной площади подлежит перечислению покупателем в пользу продавца не позднее 29.06.2012 г. в качестве обеспечительного платежа.

ООО «110 ССУ» свои обязательства по оплате предварительной цены квартиры (исходя из проектной площади) выполнило в полном объеме, что следует из Соглашения о зачете встречных однородных требований № 561/ОВР от 18.07.2012, заключенному между ЗАО «СУ №155» и ООО «110 ССУ» (абз. 3 п. 2 Соглашения).

Также из материалов дела следует, что 25.12.2014 между истцом и ООО «110 ССУ» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 212037/2010-Пр от 18.06.2010, согласно которому ООО «110 ССУ» передало гр. А. все предусмотренные условиями Предварительного договора от 18.06.2010, принадлежащие ему права требования к ЗАО «СУ № 155», связанные с приобретением у ЗАО «СУ № 155» спорной квартиры. Переход прав и обязанностей по Предварительному договору в пользу истца также был согласован с продавцом квартиры ЗАО «СУ № 155», что подтверждается подписью генерального директора и печатью ЗАО «СУ № 155» на Договоре уступки.

Выполнение обязательств истца по оплате Договора уступки и перевода долга перед ООО «110 ССУ» подтверждается Актом об исполнении от 25.12.2014. Таким образом, к гр. А. перешло право требования на заключение с ЗАО «СУ № 155» договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в Предварительном договоре № 212037/2010-Пр от 18.06.2010.

Соглашением от 30.12.2014 к Предварительному договору, подписанным истцом и ответчиком, стороны уточнили окончательную площадь квартиры по результатам обмеров БТИ в 43,80 кв.м и размер доплаты за квартиру в связи с увеличением площади. Заявлением от 30.12.2014 на перевод денежных средств с отметкой банка истец доплатил разницу в цене квартиры в размере 36100 руб. Таким образом, квартира оплачена в полном объеме согласно условиям Предварительного договора купли-продажи квартиры.

30.12.2014 МОО «ЮЦЗП» была направлена ответчику в интересах истца досудебная претензия с требованием осуществить передачу квартиры в собственность гр. А. Ответ на претензию в материалах дела отсутствует.

Как следует из обстоятельств дела, возникшие на основании заключенного Предварительного договора купли-продажи строящейся недвижимости правоотношения сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В силу ч. 2 ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). Истец Предварительный договор № 212037/2010-Пр от 18.06.2010 купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Поскольку сторонами в Предварительном договоре от 18.06.2010 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец согласно его условиям произвел оплату приобретаемой квартиры в полном объеме, в т.ч. с учетом увеличения ее площади по результатам обмеров органами БТИ, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.

Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 15.01.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, ответчиком в нарушение пункта 2.1 Предварительного договора не обеспечено заключение основного договора купли-продажи квартиры в согласованный срок (не позднее III квартала 2013 года) и истец по вине ответчика ЗАО «СУ № 155» лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования гр. А. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за А. право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43,8 кв.м, расположенной по адресу: Московская область, г. о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за А..

Комментарии:

Добавьте свой комментарий

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Присоединяйтесь к нам!

Рубрики