РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
12 ноября 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Кобызева В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах М. к АО «Строительное управление № 155», третьи лица — АО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах М. (далее — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Строительное управление № 155» (прежнее наименование ЗАО «СУ № 155», далее по тексту — АО «СУ № 155», ЗАО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21. Исковые требования мотивированы тем, что 06.09.2010 ЗАО «СУ-155» заключило с ООО «ИнвестКапиталСтрой» Предварительный договор купли-продажи № 212256/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО «СУ-155») решил продать, а покупатель (ООО «ИнвестКапиталСтрой») решило купить 1-комнатную квартиру, проектной площадью 43,63 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корпус 4. Соглашением о зачете встречных однородных требований № 227/ОВР от 09.04.2013 и Соглашением о зачете встречных однородных требований № 381/ОВР от 07.05.2013 подтверждается факт оплаты покупателем предварительной стоимости квартиры в полном объеме. 08.07.2013 между ООО «ИнвестКапиталСтрой», Г. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-155» и Компания» действующим от имени Доверителя — ЗАО «СУ-155», в качестве Согласующей стороны, был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «ИнвестКапиталСтрой» передало Г. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212256/2010-Пр от 06.09.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры.. Оплата передачи прав и обязанностей подтверждается Квитанцией ООО «ИнвестКапиталСтрой» о принятии от Г. денежных средств в размере 2 700 000 руб. 04.08.2014 Г. заключила с Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-155» и Компания» действующим от имени Доверителя — ЗАО «СУ-155», Соглашение к Предварительному договору, в котором зафиксирована фактическая общая площадь квартиры, размер доплаты — 7 371 руб., и почтовый адрес. Указанная доплата произведена в тот же день по Заявлению физического лица на перевод денежных средств. Таким образом квартира оплачена полностью. 22.08.2014 Г. заключила с М. Соглашение об авансе и получила по нему 50 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры. 25.08.2014 между Г., М. и ЗАО «СУ-155», в качестве Согласующей стороны, был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому Г. передала М. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212256/2010-Пр от 06.09.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. Об исполнении обязательств по оплате переданных прав требования и перевода долга свидетельствует Расписка о получении денежных средств и отсутствии претензий от 25.08.2014 и Акт о выполнении Договора уступки права требования и перевода долга за ту же дату. Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истец до настоящего времени собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик АО «СУ № 155» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Третьи лица – АО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, суд считает причину неявки ответчика АО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По имеющимся в деле доказательствам суд установил следующее. Согласно разрешению Администрации г.о. Химки Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-81 от 13.10.2013 дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию и его застройщиком является ЗАО «УКС Лавочкина». Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрации г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
По договору № Д/11-32 от 20.08.2007 и Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 права на квартиру истца были переданы от застройщика в пользу ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК»). В свою очередь, ЗАО «СУ № 155» получило права на квартиру от ЗАО «МОИСК» по Договору инвестирования от 31.05.2010 (п.53 приложения №1).
06.09.2010 ЗАО «СУ-155» заключило с ООО «ИнвестКапиталСтрой» Предварительный договор купли-продажи № 212256/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО «СУ-155») решил продать, а покупатель (ООО «ИнвестКапиталСтрой») решило купить 1-комнатную квартиру, проектной площадью 43,63 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, Химкинский район, посёлок Планерная, корпус 4.
По условиям Предварительного договора предварительная стоимость квартиры, исходя из проектной площади в 43,63 кв.м, составляет 4 594 239 руб. и уточняется по результатам обмера квартиры БТИ (пункты 2.7, 2.9 — 2.11). Основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение 40 рабочих дней после регистрации за продавцом права собственности на квартиру, но не позднее III квартала 2013 года (пункт 2.1 Предварительного договора). В соответствии с пунктом 2.8 Предварительного договора оплата квартиры осуществляется до заключения основного договора путем внесения обеспечительного платежа равного предварительной стоимости квартиры. Соглашением о зачете встречных однородных требований № 227/ОВР от 09.04.2013 и Соглашением о зачете встречных однородных требований № 381/ОВР от 07.05.2013 подтверждается факт оплаты покупателем предварительной стоимости квартиры в полном объеме.
08.07.2013 между ООО «ИнвестКапиталСтрой», Г. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-155» и Компания» действующим от имени Доверителя — ЗАО «СУ-155», в качестве Согласующей стороны, был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «ИнвестКапиталСтрой» передало Г. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212256/2010-Пр от 06.09.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. В том числе Договор уступки был согласован ЗАО «СУ-155», о чем свидетельствует печать и подпись представителя на договоре и штамп о регистрации в реестре ЗАО «СУ-155» под №74144 от 08.07.2013. Оплата передачи прав и обязанностей подтверждается Квитанцией ООО «ИнвестКапиталСтрой» о принятии от Г. денежных средств в размере 2 700 000 руб.
04.08.2014 Г. заключила с Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-155» и Компания» действующим от имени Доверителя — ЗАО «СУ-155», Соглашение к Предварительному договору, в котором зафиксирована фактическая общая площадь квартиры, размер доплаты — 7 371 руб., и почтовый адрес. Указанная доплата произведена в тот же день по Заявлению физического лица на перевод денежных средств. Таким образом квартира оплачена полностью.
22.08.2014 Г. заключила с М. Соглашение об авансе и получила по нему 50 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры.
25.08.2014 между Г., М. и ЗАО «СУ-155», в качестве Согласующей стороны, был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому Г. передала М. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212256/2010-Пр от 06.09.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. Об исполнении обязательств по оплате переданных прав требования и перевода долга свидетельствует Расписка о получении денежных средств и отсутствии претензий от 25.08.2014 и Акт о выполнении Договора уступки права требования и перевода долга за ту же дату.
В тот же день ЗАО «СУ-155» выдало истцу Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания, а также между М. и ООО «Альтернатива-Профи» были заключены: Соглашение на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома, Соглашение о порядке начисления ЖКУ, Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, и переданы ключи от квартиры по Акту приема-передачи ключей. Таким образом, М. добросовестно выполнила свои обязательства по оплате квартиры и начала нести бремя её содержания.
Таким образом, Истец добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры и заселился в нее. Однако несмотря на то, что Предварительным договором № 212256/2010-Пр от 06.09.2010 оформление квартиры в собственность должно было быть произведено не позднее IV квартала 2013 года, дом был введен в эксплуатацию в 05.10.2013, основной договор до сих пор не заключен.
29.05.2015 по просьбе Истца МОО «ЮЦЗП» направила в адрес ответчика досудебную претензию с требованием принять меры по государственной регистрации права собственности на квартиру. Ответ в материалах дела отсутствует.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре от 06.09.2010 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец согласно его условиям произвел оплату приобретаемой квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Также суд принимает во внимание, что, согласно представленному Кадастровому паспорту площадь квартиры подлежащая учету составляет 42,3 кв.м.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 18.08.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, а ответчик АО «СУ № 155» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы Соколова А.А., суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за М. право собственности на однокомнатную квартиру площадью 42,3 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за М..
Комментарии:
Добавьте свой комментарий