Московская область, г. Химки, ул.Ленинградская, д.19
Тел.: (495) 972-65-57, +79015466557 | E-mail: vprave@mail.ru

ВОПРОС: Можно ли вернуть часть денег за квартиру в новостройке, если ее площадь оказалась меньше предусмотренной договором?


images-ОТВЕТ:
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку право собственности на квартиру Вами было приобретено по суду, скорее всего, предварительный договор был квалифицирован судом как основной договор купли-продажи. Применительно к договору купли-продажи недвижимости ее цена подлежит указанию в договоре, иначе такой договор будет считаться незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). Согласно ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Следовательно, если площадь приобретенной Вами квартиры оказалась меньше чем указано в договоре, а цена квартиры не является фиксированной и рассчитывается на единицу площади, то требование о возврате денежных средств сверх стоимости квартиры является обоснованным и законным. Денежные средства, уплаченные за недополученную площадь, являются неосновательным обогащением продавца квартиры и должны быть возвращены в силу ст. 1102 ГК РФ. Деньги по общему правилу подлежат возврату в 7-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 314 ГК РФ). За просрочку возврата на данную сумму подлежат начислению проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ, если иной размер неустойки не предусмотрен договором (ст.ст. 332, 395 ГК РФ). Если квартира приобретена для личных нужд (проживания), то требование о возврате денежных средств сверх стоимости квартиры также может быть обосновано ст.ст. 18, 22 Закона РФ «О защите прав потребителей». В этом случае денежные средства должны быть возвращены в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования потребителем, и за просрочку выплачивается неустойка в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Однако размер штрафной неустойки может быть снижен судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ. При этом согласно последнему разъяснению Верховного Суда РФ снижение неустойки должно носить исключительный характер и возможно только если соответствующее ходатайство будет заявлено ответчиком, поэтому сейчас практика применения данной нормы меняется в пользу граждан. Согласно пункту 34 постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» неустойка, установленная Законом о защите прав потребителей также может быть взыскана одновременно с процентами по ст. 395 ГК РФ, если она носит штрафной характер. Также с продавца квартиры можно потребовать компенсацию морального вреда за сам факт нарушения потребительских прав. Кроме того, если Вы обратитесь в суд и ответчик не вернет денежные средства до вынесения судебного решения по делу, то с него будет дополнительно взыскан штраф за отказ добровольно удовлетворить законное требование потребителя в размере 50% от присужденной Вам основной суммы. Статьи 450, 453 ГК РФ, на которые Вы ссылаетесь, отношения к вопросу возврата денег не имеют.

Таким образом, действия ООО «Мортон-Инвест» по отказу возвратить денежные средства сверх стоимости квартиры являются незаконными. Вернет ли ООО «Мортон-Инвест» денежные средства в досудебном порядке зависит только от его доброй воли. К сожалению, большинство коммерческих фирм целенаправленно не выполняют законные требования потребителей в расчете на то, что только незначительная часть граждан обращается в суд за защитой своих прав, а судебные убытки перекрывают возникающую при этом выгоду. Из невразумительного ответа ООО «Мортон-Инвест» похоже, что данная организация осуществляет именно такую политику. В нашей практике требования граждан иногда удовлетворялись, как только соответствующий иск предъявлялся в суд, хотя на досудебную претензию давался отрицательный ответ. Примером одного из последних таких дел является дело № П2-13. Прогнозы относительно успешности разрешения спора в суде могут быть сделаны только после анализа всех имеющихся по делу документов, но из представленной информации считаем, что положительный исход в Вашем случае наиболее вероятен. Вы можете обратиться в организацию для оказания профессиональной юридической помощи по подготовке искового заявления и представления Ваших интересов в суде.

Юрист гражданско-правовой
специализации Попов А.О.

ВОПРОС:
Добрый день. В 2010г. с целью покупки квартиры в г. Лобня (м-н Катюшки) я заключил предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с ООО «Мортон-Инвест». В 2012г. получил ключи и т.к. в ПДКП не был определен срок оформления собственности на меня то решил получить собственность на квартиру через суд. Суд выиграл, собственность получил.

В рамках суда так же получил на руки кадастровый паспорт на квартиру в котором общая площадь квартиры меньше заявленной в ПДКП. Т.к. в ПДКП имеется соответствующий пункт на этот счет то мной было написано в адрес ООО «Мортон-Инвест» заявление следующего содержания: Согласно п.2.5.2 Договора № ЛК-хх-х-х-х от 06.06.2010г. (далее Договор) прошу осуществить возврат денежной суммы рассчитанной в соответствии с п. 2.4 Договора и равной ххх (ххх) рубль хх копеек. Возврат прошу осуществить по следующим реквизитам….

На это заявление мной получен ответ следующего содержания: Уважаемый ….. в ответ на Ваше заявление сообщаем, что резолютивная часть решения суда по делу №ххх не содержит данных о фактической площади квартиры,поэтому оснований для проведения взаиморасчетов в связи с изменением общей площади квартиры не представляется возможным.

В ответ на данное письмо я направил в адрес ООО «Мортон-Инвест» следующее письмо: В ответ на Ваше письмо исх. №ххх от 09.10.2012г. сообщаю, что согласно действующему Договору № ЛК-хх-х-х-х от 06.06.2010г. (далее Договор) п.2.5.2 ООО «Мортон-Инвест» обязан вернуть мне сумму соответствующую разнице между суммой, указанной в п. 2.3 Договора и суммой, определяемой согласно 2.4. Договора. Применив данные условия, взяв для расчета общую площадь квартиры (с учетом лоджий) по обмерам БТИ и ориентировочную общую площадь квартиры (с учетом лоджий) согласно п.1.1 Договора, общая сумма возврата составляет ххх (ххх) рубль ххх копеек. Данная сумма предъявлена Вам к возврату моим Заявлением №ххх от 08.10.2012г. (далее Заявление). Отказ от выплаты заявленной суммы Вы обосновываете отсутствием в резолютивной части решения Лобненского городского суда Московской области от 19.06.2012г. (по делу № ххх по существу «О признании права собственности») данных о фактической площади квартиры. Ваш отказ является не обоснованным поскольку иск по делу № ххх был подан исключительно на признание за мной прав собственности на квартиру и резолютивная часть решения по нему не должна содержать данных о фактической площади квартиры. Так же сообщаю, что подобный ответ на Заявление дает основания полагать об одностороннем отказе от исполнения Вами Договора частично, что в свою очередь дает основание признать Договор расторгнутым или измененным с Вашей стороны (ст.450 п.3 ГК РФ) в день получения мной письма №ххх от 09.10.2012г а именно с 18.10.12г. В связи с выше изложенным прошу обеспечить возврат суммы по Заявлению в срок до 10 (десяти) банковских дней с момента получения данного письма. В случае отказа от возврата суммы по Заявлению прошу принять от меня в данном письме требование о взыскании неустойки в размере 7% (семи процентов) от суммы определенной в п.2.8 Договора. (согласно ст.453 п.5 ГК РФ и п.4.5 Договора).

Вопрос: Есть ли нарушения в действиях ООО «Мортон-Инвест»? Есть ли у меня шансы получить от ООО «Мортон-Инвест» возврат за оплаченные сверх меры метры в досудебном порядке? Если дело дойдет до суда то каковы мои шансы на положительный исход? В подобной ситуации сейчас находятся все дольщики по м-ну Катюшки (да и в других м-х наверное тоже самое) кто получил собственность через суд, у кого ПДКП и у кого общая площадь квартир по БТИ меньше общей площади по ПДКП. Заранее спасибо за содействие.

И.Б.

Комментарии:

Добавьте свой комментарий

3 comments on “ВОПРОС: Можно ли вернуть часть денег за квартиру в новостройке, если ее площадь оказалась меньше предусмотренной договором?

Елена

Здравствуйте. Помогите разобраться.
В договоре уступки прав (цессии) в раздела 1 Предмет договора п.1.1.1.указано: жилая проектная площадь 54,82, проектная площадь квартиры 92,88, общая проектная площадь 96,73.
по факту при сдаче дома до подписания акта выполненных работ перемерив площадь, проектная площадь квартиры оказалась на 3,8 кв.м меньше.
В этом же договоре указана сумма в п. 3.1. В счет уступаемых прав и обязанностей Цессионарий производит оплату Цеденту денежных средств по договору, что составляет 3180000 руб.
В договоре участия в долевом строительстве (он мной не подписывался) в разделе 3 Цена договора п.3.2 Цена договора является окончательной не подлежит изменению и уплачивается участником в рассрочку согласно графику. корректировка цены настоящего договора не производится в случае наличия разницы в площади построенного многоквартирного дома, квартир и нежилых помещений в сторону уменьшения или увеличения по сравнению с проектными площадями(кроме случаев когда такая разница превышает 10%) при совершении участником договора уступки прав по настоящему договору 3 лицу , права переходят к 3 лицу.

смогу ли я отсудить денежную компенсацию за недостающие квадратные метры

Reply

Добрый день! Если договором долевого участия цена квартиры зафиксирована, в том числе разница между фактической и проектной площадью не превышает 10% (как следует из Вашего вопроса), правовые основания для требования о снижении стоимости квартиры отсутствуют в силу действующего в гражданском праве принципа свободы договора. В соответствии с договором цессии (уступки прав) Вы приобрели от предыдущего дольщика права требования к застройщику в том объеме, в каком они установлены договором долевого участия и его условия о порядке определения цены квартиры являются для Вас обязательными. При этом размер вознаграждения по договору цессии, уплаченной цеденту за уступку прав, никак не связан с ценой квартиры, определяемой договором долевого участия. В Вашем случае можно также дополнительно запросить у проектировщика дома или самого застройщика информацию о площади Вашей квартиры согласно проекту строительства. Если площадь квартиры по проектной документации окажется меньше чем предусмотрено договором долевого участия, то это будет означать, что застройщик недобросовестно ввел дольщика в заблуждение относительно проектных параметров строящейся квартиры (завысил ее показатели для увеличения стоимости), на основании чего можно потребовать пересмотра изначальной цены квартиры исходя из ее площади согласно проектной документации.

С уважением, начальник юридической службы Попов А.О.

Reply
Мадина

Здравствуйте. Я купила квартиру в новостройке по договору с общей площадью 54,4 кв. На днях мне вручили зеленку, где указаны 48,9 кв. На мой вопрос, почему такие расхождения, застройщик ответил, что балкон не входит в общую площадь и поэтому остальные квадраты не вошли в зеленку. Помогите пожалуйста разобраться, в договоре о долевом строительстве об этом ничего не записано,также на дополнительное оформление собирали деньги.Спасибо.

Reply

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Присоединяйтесь к нам!

Рубрики