РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
30 мая 2016 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Дубровина Д.Е. при секретаре А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах О. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», АО «Строительное управление №155», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ТВ (КТ) «СУ-№155» и Компания», АО «НОРДЕА БАНК» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах О. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК»), АО «Строительное управление №155» (далее — АО «СУ-155») о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 60,2 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истца мотивированы тем, что 27.06.2008 ЗАО «МОИСК» заключило с О. Предварительный договор купли-продажи № 408014/106025-М, согласно которому продавец (ЗАО «МОИСК») решил продать, а покупатель решил купить спорную 2-комнатную квартиру, проектной площадью 61,72 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4. Оплата квартиры осуществлялась в момент заключения Предварительного договора на спорную квартиру путем покупки векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 №015239 от 27.06.2008 на сумму 3 394 600 руб., равную предварительной стоимости квартиры (Договор купли-продажи векселя № 208014/306009 от 27.06.2008, заключенный между О. и Товариществом), на приобретение которого Истом был получен кредит в АБ «ОРГРЭСБАНК» (в настоящий момент — АО «НОРДЕА БАНК»), что подтверждается Соглашением от 01.07.2008 года и Дополнительными соглашениями к нему между ответчиком, истцом и банком. Оплата векселя подтверждается платежным поручением № 008 от 01.07.2008 на сумму 3 394 600 руб. Таким образом, Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истец до настоящего времени её собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора и квартира передана истцу по акту приема-передачи от 18.11.2013.
Истец О. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела надлежаще извещена.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчики — ЗАО «МОИСК» и АО «СУ-155» в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ТВ (КТ) «СУ-№155» и Компания», АО «НОРДЕА БАНК» — в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представляли.
Дело, с учетом мнения участника процесса, рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
27.06.2008 ЗАО «МОИСК» заключило с О. предварительный договор купли-продажи № 408014/106025-М, согласно которому продавец (ЗАО «МОИСК») решил продать, а покупатель (О.) решила купить спорную 2-комнатную квартиру, проектной площадью 61,72 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4.
По условиям предварительного договора предварительная стоимость квартиры, исходя из проектной площади в 61,72 кв.м, составляет 3 394 600 руб. и уточняется по результатам обмера квартиры БТИ (пункты 2.7, 2.8). В соответствии с п. 2.1 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оплата квартиры осуществлялась путем покупки векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 №015239 от 27.06.2008 на сумму 3 394 600 руб., равную предварительной стоимости квартиры, что подтверждается платежным поручением № 008 от 01.07.2008.
Также, судом установлено, что для покупки спорной квартиры истом был получен кредит в АБ «ОРГРЭСБАНК» (в настоящий момент — АО «НОРДЕА БАНК»), что подтверждается Соглашением от 01.07.2008 года и Дополнительными соглашениями к нему между ответчиком, истцом и банком.
На основании Разрешения Администрации г.о. Химки Московской области № RU50301000-81 от 05.10.2013 жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен застройщиком ЗАО «УКС Лавочкина» в эксплуатацию, а Решением № 617 от 20.03.2014 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
18.11.2013 истец получил от управляющей компании ЗАО «МОИСК» — ЗАО «СУ-155» Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания на квартиру, в котором истец указан как будущий собственник.
18.11.2013 спорная квартира была передана О., которая получила ключи от квартиры по акту приема-передачи, а также стала нести бремя ее содержания как собственник, что подтверждается соглашением о порядке оплаты ЖКУ, уведомлением об открытии с 18.11.2013 финансово-лицевого счета управляющей компанией, договором № П/4/180 на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, а также оплаченными коммунальными квитанциями. Таким образом, истец вступил в законное владение спорной квартирой и начал нести бремя её содержания.
24.11.2015 между ЗАО «МОИСК» и О. было заключено соглашение о результатах обмеров БТИ к предварительному договору № 408014/106025-М от 27.06.2008, согласно которому ответчик обязался вернуть истцу переплаченную за квартиру сумму в размере 6 600 руб.
01.03.2016 по просьбе истца МОО «ЮЦЗП» направила в адрес ЗАО «МОИСК» претензию с просьбой считать квартиру оплаченной и оформить основной договор купли-продажи для государственной регистрации права собственности на квартиру, а также запрос на выдачу технического паспорта на квартиру, который содержит сведения о ее окончательной стоимости. Ответ в материалах дела отсутствует.
23.03.2016 была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за АО «СУ-155», в связи с чем оно было привлечено в дело в качестве ответчика.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что истец предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривает, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного стонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры, Соглашения о зачете встречных однородных требований, Акта о выполнении предварительного договора, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца не наступает неизбежно и зависит от воли продавца. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению не позднее 28.06.2009.
По данным выписки из ЕГРП от 23.03.2016 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за АО «СУ-155», в связи с чем суд направлял ответчику запрос о предоставлении документов на основании которых АО «СУ-155» распорядилось квартирой. Однако ответ не получен. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ АО «СУ-155» является управляющей компанией ЗАО «МОИСК». В связи с этим, суд приходит к выводу, что АО «СУ-155» уполномочено распоряжаться имуществом ЗАО «МОИСК».
Также суд принимает во внимание, что, согласно представленному Кадастровому паспорту площадь квартиры подлежащая учету составляет 60,2 кв.м.
Учитывая, что сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, а ответчики уклоняются от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы истца, суд, считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за О. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,2 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21, с обременением залогом (ипотекой) в пользу АО «НОРДЕА БАНК».
Прекратить обязательство Товарищества на Вере (Коммандитного товарищества) «СУ-155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № 017610 от 17.06.2015.
Решение суда является основанием для прекращения права собственности Акционерного общества «Строительное управление №155» и для регистрации права собственности за О.
Решение может быть обжаловано в Московской области суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течении месяца.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий