РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
20 марта 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Букина Д.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах П. к АО «Строительное управление № 155», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах П. (далее — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Строительное управление № 155» (прежнее наименование ЗАО «СУ № 155», далее по тексту — АО «СУ № 155», ЗАО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21. Исковые требования мотивированы тем, что 03.09.2013 между П., ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» и ЗАО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» передало истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212229/2010-Пр от 18.06.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры. Свои обязательства по оплате Договора уступки перед ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» истец исполнил в полном объеме. Таким образом, истцу перешли все права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ № 155», вытекающие из Предварительного договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры по Предварительному договору составила 5 776 992 руб., исходя из стоимости 1 кв.м, равной 93600 руб., срок заключения основного договора купли-продажи был определен II кварталом 2014 года г., т.е. не позднее 30.06.2014. Соглашением о зачете встречных однородных требовании № 77/ОВР от 14.02.2013 и Актом о выполнении предварительного договора от 03.09.2013 подтверждается факт оплаты ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» квартиры в полном объеме. Также истец заселился в квартиру на основании разрешения ответчика, оплачивает коммунальные платежи, однако лишен возможности оформить квартиру в свою собственность. Истец полагает, что Предварительный договор от 18.06.2010 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также фактически произведено двухстороннее исполнение данного договора.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующая в интересах истца, в лице представителей по доверенности Попова А.О., Сыровацкого Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.
Ответчик АО «СУ № 155» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление и указал, что не возражает против признания права собственности за истцом, но только при условии доплаты по результатам обмеров БТИ в размере 7 488 руб.
Третьи лица – ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, суд считает причину неявки ответчика АО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По имеющимся в деле доказательствам суд установил следующее. Согласно разрешению Администрации г.о. Химки Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-81 от 13.10.2013 дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию и его застройщиком является ЗАО «УКС Лавочкина». Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрации г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
По договору № Д/11-32 от 10.08.2007 и Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 права на квартиру истца были переданы от застройщика в пользу ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК»). В свою очередь, ЗАО «СУ № 155» вправе распоряжаться имуществом ЗАО «МОИСК» в силу того что является управляющей организацией ЗАО «МОИСК».
18.06.2010 ЗАО «СУ-155» заключило с ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» Предварительный договор купли-продажи № 212229/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО «СУ-155») решил продать, а покупатель (ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ») решил купить спорную 2-комнатную квартиру, проектной площадью 61,72 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, в соответствии с чем стороны обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи данной квартиры (пункты 1, 2 Предварительного договора). Согласно п. 2.1 Предварительного договора ориентировочный срок заключения основного договора купли-продажи был определен II кварталом 2014 года г., т.е. не позднее 30.06.2014.
Стоимость квартиры по Предварительному договору составила 5 776 992 руб., исходя из стоимости 1 кв.м, равной 93600 руб., и проектной площади в 61,72 кв.м, которая подлежала уточнению по результатам обмера квартиры БТИ. В силу пункта 2.8 Предварительного договора цена квартиры по проектной площади подлежит перечислению покупателем в пользу продавца не позднее 22.02.2013 г. в качестве обеспечительного платежа.
ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» свои обязательства по оплате цены квартиры выполнило в полном объеме, что следует из Соглашения о зачете встречных однородных требовании № 77/ОВР от 14.02.2013 и Акта о выполнении предварительного договора от 03.09.2013, заключенному между ЗАО «СУ №155» и ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ», а также Акта о выполнении Предварительного договора от 03.09.2013.
Также из материалов дела следует, что 03.09.2013 между гр. П., ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» и ЗАО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» передало истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212229/2010-Пр от 18.06.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением квартиры.
Выполнение обязательств истца по оплате Договора уступки требования и перевода долга перед ООО «САНТЭЛ-СТРОЙ» подтверждается Актом о выполнении от 03.09.2013. Таким образом, к истцу перешло право требования на заключение с АО «СУ № 155» договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в Предварительном договоре № 212229/2010-Пр от 18.06.2010.
Согласно Письменным объяснениям ЗАО «СУ №155» и приложенному Техническому паспорту, изготовленному ОАО «Госзамкадастрсъемка» — ВИСХАГИ, от 24.12.2012 на квартиру, общая площадь помещения спорной квартиры с учетом лоджии (с коэффициентом) составляет 61,8 кв.м, что больше проектной на 0,08 кв.м, из чего следует, что необходима доплата по результатам обмеров БТИ в размере 7 488 руб., которая была произведена истцом в адрес АО «СУ №155», что подтверждается соответствующей квитанцией от 14.03.2015.
Исходя из представленного истцом Кадастрового паспорта от 17.02.2015 площадь спорной квартиры подлежащая учету составляет 60,3 кв.м.
30.12.2014 МОО «ЮЦЗП» была направлена ответчику в интересах истца досудебная претензия с требованием осуществить передачу квартиры в собственность П. Ответ на претензию в материалах дела отсутствует.
Как следует из обстоятельств дела, возникшие на основании заключенного Предварительного договора купли-продажи строящейся недвижимости правоотношения сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В силу ч. 2 ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). Истец Предварительный договор № 212229/2010-Пр от 18.06.2010 купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре от 18.06.2010 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец согласно его условиям произвел оплату приобретаемой квартиры в полном объеме, в т.ч. с учетом изменения ее площади по результатам обмеров органами БТИ, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 15.01.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, ответчиком в нарушение пункта 2.1 Предварительного договора не обеспечено заключение основного договора купли-продажи квартиры в согласованный срок (не позднее II квартала 2014 года) и истец по вине ответчика АО «СУ № 155» лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования П. в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за П. право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 60,3 кв.м, расположенной по адресу: Московская область, г. о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за П..
Комментарии:
Добавьте свой комментарий