Решение суда о признании права собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи и оплаченную путем покупки навязанного векселя (дело № П0-06)

Дело № П0-06

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)

10 августа 2010 года
г. Химки

Химкинский городской Федеральный суд Московской области в составе председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Николаевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Т. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Планерная, и прекращении обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «CУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «CУ-№155» и Компания» № 008825 от 30 августа 2006 года на сумму 3 139 750 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Т. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «CУ-№155» и Компания» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр, Планерная, и прекращении обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № 008825 от 30 августа 2006 года на сумму 3 139 750 руб.

В обоснование исковых требований, истец положил то обстоятельство, что 30.08.2006 года между Т., с одной стороны, и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного КТ «CУ-№155» и Компания», с другой стороны, был заключен Предварительным договор № 406204/108062/М, согласно которому стороны обязались после государственной регистрации за продавцом ЗАО «МОИСК» права собственности на указанную квартиру заключить, между собой договор ее купли-продажи за предварительную цену 3 139 750 руб., исходя из стоимости 1 кв.м равного 47 500 руб. По настоянию ответчиков оплата квартиры осуществлялась путем приобретения простого векселя поверенного КТ «CУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № 008825 от 30.08.2006 года на сумму 3 139 750 руб., т.е. равной стоимости квартиры. На основании Разрешения от 22.04.2009 года поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» истец вселился в квартиру, сделал ремонт, оплачивает коммунальные платежи и проживает в ней.

Таким образом, по утверждению истца, он со своей стороны полностью выполнил обязательства по оплате квартиры, а ответчики в нарушение условий Предварительного договора уклоняются от подписания основного договора и передачи квартиры ему в собственность. Также истец полагает, что Предварительный договор от 30.08.2006 с учетом Соглашения к нему о результатах обмеров квартиры БТИ по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами согласованы все его существенные условия (предмет и цена), а также стороны фактически его исполнили — ответчики получили денежные средства, а истец вселился в квартиру.

Истец Т. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ЗАО «МОИСК» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства ответчик извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание и ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.

Ответчик КТ «CУ-№155» и Компания» представителя в судебное заседание не направил, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание и ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.

Согласно представленного в суд отзыва Ответчик КТ «CУ-№155» и Компания» дал следующие пояснения: 30.08.2006 года между Истцом и ЗАО «МОИСК» был заключен предварительный договор. В соответствии с данным договором Товарищество действовало от имени и в интересах ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», т.е. совершало юридические действия от имени ЗАО «МОИСК», являясь представителем последнего. В соответствии с п. 1 ст. 971 ГК РФ «права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя», следовательно, у Товарищества не возникло и не может быть никаких обязательств перед Истцом в рамках вышеуказанного Договора. Товарищество является ненадлежащим ответчиком в рамках указанного иска. Истец не указал каким действием или бездействием Товарищество или ЗАО «МОИСК» нарушили его права, свободы или законные интересы, а также данные обстоятельства не доказаны Истцом. Действительно между ЗАО «МОИСК» (Продавец) и гр. Т. (Покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, который содержит в себе условие о том, что Продавец обязуется продать, а Покупатели купить по соответствующей цене квартиру, расположенную по строительному адресу: МО, Химкинский район, пос. Планерная, проектной площадью 66,1 кв.м. Данный договор отвечает всем требованиям гражданского законодательства (ст. 429 ГК РФ) и до заключения Основного договора является действующим и действительным. До настоящего времени основной договор не заключен, оплата по договору Истцом не произведена. Согласно условиям Предварительного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить Основной договор купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по вышеуказанному строительному адресу. В соответствии с п. 3.4 Предварительного договора оплата по Основному договору может быть произведена путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поверенного, действующего в интересах Доверителя, зачета Продавцом денежных обязательств, имеющихся у него перед Покупателем на дату оплаты или иным способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации. Данным пунктом Предварительного договора оговорены условия исполнения денежных обязательств по оплате исключительно Основного договора, но не как оплаты по Предварительному договору. Таким образом, Ответчик — ЗАО «МОИСК» и Истец находятся в договорных отношениях в рамках Предварительного договора. Сам по себе Предварительный договор не может служить основанием для возникновения у его стороны прав и обязанностей Покупателя, исходя из смысла ст. 429 ГК РФ, и как следствие, не может служить основанием для возникновения права собственности на квартиру, т.к. это противоречит правовой природе самого предварительного договора. Отношения, возникшие между Истцом и Ответчиком по Предварительному договору, регулируются правилами п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которым сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а так же о взыскании убытков причиненных от бездействия, Следовательно, исковые требования Истца о признании права собственности являются неверным способом защиты нарушенного права, т.к. противоречит действующему законодательству, в связи с чем, данные исковые требования не подлежат удовлетворению. На основании всего вышеизложенного считают исковые требования Истца не подлежащими удовлетворению.

Представители истца просили суд рассмотреть дело в порядке заочного производства.

При указанных обстоятельствах, суд признает неявку ответчиков неуважительной, так как судебные заседания назначались неоднократно, ответчик умышленно затягивает разрешение спора по существу, дело находится в производстве суда длительное время, в свою очередь несоблюдение сроков рассмотрения гражданских дел существенно нарушает конституционное право граждан на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации, учитывая, что каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Статья 2 Конституции РФ предусматривает, что каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданским дел в целях осуществления защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, других лиц, являющимися субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Так в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах, с целью не нарушения конституционных прав истца, а также в целях не нарушения процессуальных сроков рассмотрения дела, судья находит рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства, так как ответчики были уведомлены о времени и месте слушания дела, не сообщили об уважительных причинах своей неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Т. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 239 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что 30.08.2006 года между истцом, с одной стороны, и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного КТ «CУ-№155» и Компания», с другой стороны, был заключен Предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи в собственность истца 2-комнатной квартиры, площадью 66,1 кв.м в доме-новостройке, расположенном по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная (пункты 1, 2.1, 3.1 Предварительного договора).

Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 3 139 750 руб., окончательная цена квартиры устанавливается по результатам ее обмера БТИ, (пункты 2.7, 3,2 Предварительного договора). Цена квартиры подлежит оплате и течение 20 банковских дней со дня подписания основного договора путем перечисления денежных средств на счет поверенного или зачета продавцом денежных обязательств, имеющихся перед покупателями или иным способом (пункт 3.4 Предварительного договора).

Одновременно с подписанием Предварительного договора Т. заключил с поверенным КТ «СУ-№155» и Компания Договор купли-продажи векселя от 30.08.2006 года, по которому приобретал простой беспроцентный вексель от 30.08.2006 года на сумму 3 139 750 руб., т.е. равной предварительной стоимости квартиры.

22.04.2009 года на основании Разрешения КТ «СУ-№155» и Компания» на производство ремонтных работ истец вселился в квартиру, а также заключил с эксплуатирующей организацией АТСЖ «ДЭЗ» Договор от 22.04.2009 года на оплату расходов по содержанию многоквартирного дома.

11.11.2009 года между истцом, с одной стороны, и продавцом квартиры ЗАО «МОИСК» в лице своего поверенного КТ «CУ-№155» и Компания», с другой стороны, было подписано Соглашение о результатах обмеров БТИ к Предварительному договору от 30.08.2006. Данным Соглашением стороны указали присвоенный почтовый адрес квартиры (г.о. Химки, мкр. Планерная.), а также зафиксировали площадь квартиры (66,3 кв.м).

Кроме этого, объективно и достоверно установлено, что истец до приобретения квартиры не планировал приобретать ценные бумаги, покупка Векселя являлась обязательным условием предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.08.2006 года. Подтверждением данного обстоятельства то, что сумма векселя полностью соответствует стоимости квартиры, вексель был эмитирован поверенным и приобретен истцом одновременно с заключением Предварительного договора от 30.08.2006 года.

Таким образом, Договор купли-продажи векселя от 30.08.2006 года был обусловлен заключением Предварительного договора от 30.08.2008 года, нарушает права как потребителя на свободный выбор товаров (работ, услуг), прикрывает фактическую оплату приобретенной квартиры, на основании чего является не действительным с момента его заключения.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон при расчетах за вексель, перечисленные истцом денежные средства поверенному продавца квартиры КТ «CУ-№155» и Компания» подлежат зачету в оплату стоимости спорной квартиры.

Следовательно, путем подписания Предварительного договора от 30.08.2006 года, сторонами заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.201 о года собственником квартиры по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, является ЗАО «МОИСК».

В ходе судебного заседания достоверно установлено, что в настоящее время истец проживает в квартире вместе со своей семьей, оплачивает коммунальные платежи. Однако до настоящего времени квартира не оформлена в его собственность.

Согласно п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней после даты регистрации ЗАО «МОИСК» своего права собственности на квартиру. Не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации права собственности, продавец должен направить истцу уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры.

Однако в нарушение принятых на себя обязательств ответчики ни уведомлений о заключении дополнительного соглашения по результатам обмеров квартиры БТИ, ни уведомление о подписании основного договора истцу не направляют, несмотря на то, что с момента заселения прошло уже больше года.

В связи с чем гр. Т. обратился в МОО «ЮЦЗП» за защитой своих нарушенных прав. 09.06.2010 года МОО «ЮЦЗП» направило в адрес ЗАО «МОИСК» и КТ «CУ-№55» и Компания» Претензионное письмо с просьбой в 5-дневный срок совершить все необходимые действия для оформления права собственности на квартиру, но ответа не получила.

Таким образом, несмотря на то, что гр. Т. полностью выполнил свои финансовые обязательства, заселился в квартиру и оплачивает коммунальные платежи за квартиру, она до настоящего времени не оформлена в его собственность, что нарушает его права и законные интересы.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по Предварительному договору от 30.08.2006 года, фактически, выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры, подлежащего заключению в будущем.

Истец в соответствии со ст. 486 ГК РФ полностью уплатил за квартиру обусловленную договором цену, в т.ч. произвел ее доплату по результатам обмера квартиры БТИ. Ответчики в свою очередь передали квартиру истцу путем выдачи ему Разрешения на ремонт и ключей от квартиры, как того требует ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, несмотря на то, что подписанное между сторонами соглашение от 30.08.2006 года носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели является договором купли-продажи квартиры, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Оплата квартиры путем покупки векселя является притворной и недействительной сделкой по следующим основаниям.

Совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N2 33/!4 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» (пункт 1) высшие судебные инстанции указали, что при рассмотрении споров необходимо иметь ввиду, что вексельные сделки регулируются нормами специального вексельного законодательства. Вместе с тем, данные сделки регулируются также и общими нормами гражданского законодательства о сделках и обязательствах (ст.ст. 153 — 181, 307 — 419 ГК РФ). Исходя из этого, в случаях отсутствия специальных норм в вексельном законодательстве судам следует применять общие нормы ГК РФ к вексельным сделкам с учетом их особенностей.

В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», который также применяется к отношениям сторон, запрещается обуславливать приобретение одних, товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Согласно ст. 168 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» сделки, нарушающие права потребителя, являются недействительными. Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применять такие последствия по собственной инициативе.

Истец до приобретения квартиры не планировал приобретать какие-либо ценные бумаги, покупка векселя: являлась обязательным условием заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.08.2006 года. Подтверждением данного обстоятельства является то, что сумма векселя полностью соответствует стоимости квартиры, вексель был эмитирован поверенным и приобретен истцом одновременно с заключением Предварительного договора от 30.08.2006 года.

Таким образом, Договор купли-продажи векселя от 30.08.2006 был обусловлен заключением Предварительного договора от 30.08.2008, нарушает права гр. Т. как потребителя на свободный выбор товаров (работ, услуг), прикрывает фактическую оплату приобретенной квартиры, на основании чего является недействительным с момента его заключения.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон при расчетах за вексель, перечисленные истцом денежные средства поверенному продавца квартиры КТ «СУ-№155» и Компания» подлежат зачету в оплату стоимости спорной квартиры.

Следовательно, путем подписания Предварительного договора от 30.08.2006 года, сторонами заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры. Фактическое исполнение сторонами данного договора купли-продажи, но невозможность для истца по независящим от него причинам оформить квартиру в собственность, дает ему право в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ требовать признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

Возникшие между сторонами отношения также подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей », поскольку между истцом и ответчиками возникли договорные отношения с целью строительства квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» № 7 от 29.09.1994, согласно которым отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникнуть из любых договоров, заключенных с организацией или индивидуальным предпринимателем, и направленных на удовлетворение гражданином личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Очевидно, что истец вступил в договорные отношения, преследуя цель получить жилье для личного проживания.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 5 Предварительного договора, соблюден.

МОО «ЮЦЗП», действуя на основании личного заявления гр. Т. о защите прав потребителя, которое как письменное уполномочие согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ имеет силу доверенности, направило ответчику Претензионное письмо с предложением в 5-дневный срок принять меры по передаче квартиры в собственность истца, однако никакого ответа получено не было.

В соответствии со ст. 46 ГПК РФ в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе. Согласно абз. 9 ст. 45 Закона РФ «О защите прав потребителей» общественные объединения потребителей, каковым является МОО «ЮЦЗП», вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Согласно Выписки из ЕГРП Управления ФРС по Московской области собственником спорной квартиры является ЗАО «МОИСК». Пунктом 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации за продавцом ЗАО «МОИСК» права собственности на квартиру он направляет истцу уведомление о заключении основного договора купли-продажи. Доказательства направления данного уведомления ответчиком в деле отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении продавцом квартиры, принятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или и прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). В соответствии со статьями 158, 160, 161 ГК РФ сделки между юридическими лицами и гражданами должны совершаться в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как следует из анализа Предварительного договора сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно точно даны характеристики и адрес квартиры, а также ее цена (пункты 2.7, 3.1 Предварительного договора). Кроме того, пунктом 2.8 Предварительного договора в новой редакции предусмотрено внесение платежа за квартиру в полном объеме до подписания основного договора. По смыслу ст. 429 ГК РФ данное условие не может быть включено в предварительный договор. Произведенный сторонами зачет встречных денежных требований по Соглашению также является аргументом в пользу договора купли-продажи квартиры. В связи с чем, суд приходит к выводу, что путем подписания Предварительного договора, Дополнительного соглашения к нему, сторонами фактически заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры. На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Т. к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компания», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «CУ-№155» и Компания» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр, Планерная, и прекращении обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ- №155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «CУ-№155» и Компания» от 30 августа 2006 года на сумму 3 139 750 руб., обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст.ст. 194 — 198, 235 — 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Т. к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительная компания», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Планерная, и прекращение обязательств Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компанию) по оплате простого векселя КТ «CУ-№155» и Компания» от 30 августа 2006 года на сумму 3 139 750 руб., удовлетворить.

Признать за Т. право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр, Планерная.

Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» на жилое помещение — двухкомнатную квартиру общей площадью 66,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная.

Прекратить обязательство Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «CУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «CУ-№155» и Компания» от 30.08.2006 года па сумму 3 139 750 руб.