РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
14 декабря 2015 года
г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:председательствующего судьи: Орлова А.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах М. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания», третьи лица — ООО «ИНВЕСТСТРОЙФИНАНС», ЗАО «ПЕРВАЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», ОАО «ДСК-1», ООО «Проектсервис Холдинг» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» (далее МОО «ЮЦЗП) в интересах М. (далее — истец) обратилась в суд с исковым заявлением к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» (далее — товарищество, продавец, ответчик), о признании права собственности на 2-комнатную квартиру площадью 58,8 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, мкр. Школьный, корп.15.
Требования истца мотивированы тем, что 09.02.2015 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № ПД13700/15/0208 (далее по тексту — предварительный договор), согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, южнее озера Черное, секция 1(1-3) общей площадью 62,2 кв. м (с учетом балконов и лоджий). Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 25.12.2014, истец до настоящего времени собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истец М. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Представитель МОО «ЮЦЗП», действующей в интересах истца, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик — Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания», в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третьи лица — ООО «ИНВЕСТСТРОЙФИНАНС», ЗАО «ПЕРВАЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», ОАО «ДСК-1», ООО «Проектсервис Холдинг», в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчики возложенную на них обязанность не выполнили, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщили, доказательств уважительности этих причин не представили, в связи с чем суд считает причину неявки ответчиков в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом по материалам дела установлено, что согласно Договору № 2ИБ от 18.02.2008, заключенному между застройщиком дома ООО «Проектсервис Холдинг» и соинвестором ОАО «ДСК-1», а также Итоговому протоколу от 24.04.2015 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ОАО «ДСК-1». Далее, по договору №1611/13И от 04.10.2013 и п.5 приложения №1 к нему право распоряжения квартирой перешло от ОАО «ДСК-1» к ООО «ИНВЕСТСТРОЙФИНАНС». В свою очередь, ООО «ИНВЕСТСТРОЙФИНАНС» передало эти права ЗАО «ПЕРВАЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» по договору передачи прав № 712/13НИ(у) от 09.10.2013 и п.1 приложения №1 к нему, от которого права были переданы ответчику по договору № 582/14Ю от 11.08.2014 и п.1 приложения №1 к нему.
На основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU50531306-484-14 от 25.12.2014 жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен застройщиком ООО «Проектсервис Холдинг» в эксплуатацию, а постановлением № 516 от 07.11.2014 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, микрорайон Школьный, корпус 15.
09.02.2015 между истцом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны был заключен предварительный договор № ПД13700/15/0208, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, южнее озера Черное, секция 1(1-3), площадью 62,2 кв. м (с учетом балконов и лоджий).
Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной ответчиком своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3.2 предварительного договора окончательная стоимость квартиры по основному договору была определена сторонами в размере 4 160 700 руб. Указанные денежные средства перечисляются ответчику в качестве обеспечительного платежа, которые после подписания основного договора должны будут зачтены в счет оплаты основного договора (пункт 5).
Свои обязательства по внесению обеспечительного платежа в счет оплаты стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме, что подтверждается заявлением физического лица на перевод денежных средств от 10.02.2015 на сумму 4 160 700 руб.
15.06.2015 между истцом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором указаны площадь — 58,8 кв.м, и почтовый адрес квартиры: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, мкр. Школьный, корп.15, а также подтверждается факт полной оплаты квартиры.
18.06.2015 между истцом, с одной стороны, и ЗАО «Управляющая Компания «Капитал-Инвест», с другой стороны, были подписаны акт приема-передачи помещения и ключей, договор управления многоквартирным домом (с доп.соглашением), акт ввода в эксплуатацию квартирных счетчиков холодной и горячей воды, акт эксплуатационной ответственности.
Таким образом, квартира была полностью оплачена и передана ответчиком в законное владение истца, который начал нести бремя ее содержания, несмотря на то, что сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи квартиры, при этом он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду несоответствия наименования договора его фактическому содержанию.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что истец предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы и истец по вине ответчика лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования М. в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за М. право собственности на 2-комнатную квартиру площадью 58,8 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, мкр. Школьный, корп.15,.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности за М.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий