РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
28 августа 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Гирсовой Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С., Б. к АО «Строительное управление № 155», третьи лица — ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», АО «УКС Лавочкина» о признании права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах С., Б. обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Строительное управление № 155» (далее — АО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на 3-комнатную квартиру площадью 73,9 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истцов мотивированы тем, что 30.04.2014 между С., Б., с одной стороны (далее по тексту — Истцы), и АО «СУ-№155» в лице Поверенного — Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания», с другой стороны был заключен Предварительный договор № 104014/204210-С (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Химкинский район, мкр-н Планерная, д. 21 (строительный адрес: корп. 4) площадью 73,9 кв. м в общую долевую собственность истцов — по ½ доли в праве на указанную квартиру каждому. Дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию застройщиком 05.10.2013. Покупатели добросовестно выполнили свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истцы до настоящего времени собственниками не являются. Истцы полагают, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истцы – С., Б. в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истцов, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик — ЗАО «СУ № 155» — в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика — ЗАО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из обстоятельств дела, по Договору инвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007 и Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013, заключенным между застройщиком многоквартирного дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором строительства ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК») спорная квартира была передана в распоряжение ЗАО «МОИСК», от которого, по Договору инвестирования от 31.05.2010 и п.70 Приложения №1 к нему, квартира перешла к Ответчику.
На основании Разрешения Администрации г.о. Химки Московской области № RU50301000-81 от 05.10.2013 жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен застройщиком ЗАО «УКС Лавочкина» в эксплуатацию.
30.04.2014 между С., Б., с одной стороны, и АО «СУ № 155» в лице Поверенного — Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания», с другой стороны был заключен Предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 3-комнатной квартиры , расположенной по адресу: Московская область, Химкинский район, мкр-н Планерная, д. 21 (строительный адрес: корп. 4) площадью 73,9 кв. м в общую долевую собственность истцов — по ½ доли в праве на указанную квартиру каждому.
Согласно п. 2.1 Предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п.п. 2.6, 3.3 Предварительного договора окончательная стоимость квартиры по основному договору была определена сторонами в размере 4 459 865 руб. Указанные денежные средства перечисляются Ответчику в качестве обеспечительного платежа, которые после подписания основного договора должны будут зачтены в счет оплаты основного договора (пункт 2.7).
Свои обязательства по внесению обеспечительного платежа в счет оплаты стоимости квартиры Истцы выполнили в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 24440 от 06.05.2014 на сумму 2 229 932,5 руб. и № 89216 от 06.05.2014 на сумму 2 229 932,5 руб.
22.05.2015 МОО «ЮЦЗП» была направлена ответчику в интересах истцов досудебная претензия с требованием осуществить передачу квартиры в собственность С., Б. Ответ на претензию в материалах дела отсутствует.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истцы Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспариваются, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцами и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истцов. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также согласно его условиям произведена оплата приобретаемой квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения Предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на Квартиру, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца зависит от его воли и не наступает неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, ответчик обязан был обеспечить заключение основного договора купли-продажи квартиры с истцами не позднее 01.05.2015.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 01.06.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истцы полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а ответчик — АО «СУ № 155» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность Истцов, что нарушает их права и законные интересы, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за С., Б. право общей долевой собственности, по ½ доли на каждого на 3-комнатную квартиру площадью 73,90 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Химкинский район, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за С., Б.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий