РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
05 августа 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Мироновой Ю.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Р., Р. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», АКБ «РОСБАНК» (ОАО) о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» (далее — МОО «ЮЦЗП») в интересах Р., Р. (далее — истцы) обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 60,7 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования мотивированы тем, что 29.08.2008 между Истцами, с одной стороны и ЗАО «МОИСК», с другой стороны, был заключен Предварительный договор № 408014/808103-М, согласно которому Ответчик принял решение продать, а Истцы приняли решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м. Дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию застройщиком 05.10.2013. Однако, несмотря на то, что квартира оплачена, основной договор купли-продажи до настоящего времени не подписан и квартира не передана истцам в собственность. Истцы полагают, что Предварительный договор от 29.08.2008 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истцы — Р., Р. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела надлежаще извещены.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик ЗАО «МОИСК» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», АКБ «РОСБАНК» (ОАО) — в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом по материалам дела установлено, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
29.08.2008 между Истцами, с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного — Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» (далее по тексту — КТ «СУ-№155» и Компания»), с другой стороны, был заключен Предварительный договор № 408014/808103-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а Истцы приняли решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.
Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 3 697 028 руб.
В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По настоянию ответчика оплата квартиры осуществлялась в момент заключения Предварительного договора путем покупки Р. векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № 015990 от 29.08.2008 на сумму 3 697 028 руб., т.е. равной предварительной стоимости квартиры (Договор купли-продажи векселя № 208014/308059 от 29.08.2008). Оплата подтверждается Платежным поручением №1 от 02.09.2008.
На приобретение векселя Истцы получили в АКБ «РОСБАНК» (ОАО) кредит в размере $ 80 600 под 12,5% годовых по Кредитному договору № 979508ОВ3В12450010С5 от 02.09.2008. В обеспечение кредита банку была передана в залог валюта векселя КТ «СУ-№155» и Компания» по Соглашению об обеспечении кредитных обязательств № 979508JD3D12450010C5/ЗВ от 02.09.2008, а также по Акту приема-передачи от 08.09.2008 банку был передан сам вексель.
07.10.2011 между Истцами, с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного — КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № 408014/808103-М от 29.08.2008, согласно которому, в частности, Истцы обязались перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж равный предварительной стоимости квартиры в срок не позднее 31.10.2011. Исполнение данного обязательства подтверждается Актом о частичном исполнении обязательств по предварительному договору от 28.10.2011.
28.10.2011 Истцами в АКБ «РОСБАНК» (ОАО) был получен целевой кредит для приобретения в общую совместную собственность спорной квартиры по кредитному договору № 979511JBA183090010D5.
05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, Администрацией г.о. Химки Московской области было выдано разрешение № RU50301000-81 на ввод объекта в эксплуатацию. Решением координационной группы по оформлению адресной информации Администрации г.о. Химки № 617 от 20.03.2014 жилому дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
03.12.2013 между Р. и ООО «Альтернатива-Профи» были заключены Соглашение о порядке оплаты ЖКУ, Договор на предоставление доп.услуг, Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, получены ключи от квартиры по Акту приема-передачи.
08.04.2015 по просьбе истцов МОО «ЮЦЗП» направила в адрес ответчика досудебную претензию с требованием передать квартиру в собственность истцов и принять меры к государственной регистрации перехода права собственности, а также запрос дополнительного соглашения о результатах обмеров БТИ и техпаспорта на квартиру. Ответ в материалах дела отсутствует.
Исходя из технического паспорта от 24.12.2012, изготовленного ОАО «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ, а также Кадастрового паспорта на квартиру от 28.05.2015 площадь спорной квартиры составляет 60,7 кв.м.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истцы Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривают, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры, Акта о частичном исполнении обязательств по предварительному договору и Дополнительного соглашения к Предварительному договору, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатели также произвели ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцами и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истцов. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, извещение о заключении основного договора направляет продавец квартиры в течение 7 дней со дня регистрации. Данные положения позволяют сделать вывод, что срок заключения основного договора сторонами не был конкретизирован и согласован, поскольку государственная регистрация права собственности продавца не наступает неизбежно и зависит от воли продавца. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению не позднее 29.08.2009.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 08.05.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истцы полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а ответчик ЗАО «МОИСК» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы истцов, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за Р., Р. право общей совместной собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,7 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21, с обременением залогом (ипотекой) в пользу АКБ «РОСБАНК» (ОАО) по Кредитному договору № 979511JBA183090010D5 от 28.10.2011.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру за Р., Р.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий