РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
28 июля 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Татарова В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истца мотивированы тем, что 07.06.2008 между ООО «БАЕР», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице Поверенного — Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» (далее по тексту — КТ «СУ-№155» и Компания»), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/206015-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БАЕР» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, тип справа, проектной площадью 61,72 кв.м. 10.06.2008 ООО «БАЕР» оплатило предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Платежным поручением № 7 на сумму 3 388 428 руб. на счет поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», как это предусмотрено п. 2.8 Предварительного договора. 27.09.2013 между Д. и ООО «БАЕР» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 408014/206015-М от 07.06.2008 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БАЕР» передало Истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ООО «БАЕР» права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры. Кроме того, было заключено Соглашение о результатах обмеров БТИ, и, в соответствии с ним, произведена доплата, т.е. стоимость квартиры полностью оплачена, однако Истец лишен возможности оформить квартиру в свою собственность. Истец полагает, что Предварительный договор от 07.06.2008 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истец Д. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик — ЗАО «МОИСК» — в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третье лицо — ЗАО «УКС Лавочкина», в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
07.06.2008 между ООО «БАЕР», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице Поверенного — КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/206015-М, согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БАЕР» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.
Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 3 388 428 руб. Окончательная стоимость квартиры (п. 2.7) определяется по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв.м, равной 54 900 руб.
В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 10.06.2008 ООО «БАЕР» оплатило предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Платежным поручением № 7 на сумму 3 388 428 руб. на счет поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», как это предусмотрено п. 2.8 Предварительного договора.
25.09.2013 ЗАО «ЧЕСТЕР», являясь единственным участником ООО «БАЕР», приняло решение одобрить уступку прав и обязанностей покупателя по Предварительному договору Д. (далее по тексту — Истец) как крупной сделки. Также ООО «БАЕР» оформило справку от 25.09.2013 о соответствии данной сделки ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставу ООО «БАЕР» в части отсутствия заинтересованности в ее совершении исполнительным органом.
27.09.2013 между Д. и ООО «БАЕР» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 408014/206015-М от 07.06.2008 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БАЕР» передало Истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ООО «БАЕР» права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры.
Также сторонами в Договоре уступки было согласовано, что договор подлежит обязательной регистрации в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155» (управляющей компанией ЗАО «МОИСК»), который ведется и хранится в КТ «СУ-№155» и Компания», что является формой выражения согласия ЗАО «МОИСК» на перемену лиц в обязательстве по Предварительному договору, а также произведена указанная регистрация, что подтверждается соответствующим штампом на Договоре уступки.
05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и 20.03.2014 данному дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
28.10.2013 истец заключил с ООО «Альтернатива-Профи» Соглашение № 28 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома и получил Смотровой ордер на квартиру.
08.11.2013 Истцом было получено Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания от ЗАО «Строительное управление № 155», являющегося управляющей компанией Ответчика, а также между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписаны Соглашение о порядке оплаты ЖКУ и Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, получены ключи по Акту приема-передачи и Уведомление об открытии финансово-лицевого счета, а также внесена предоплата за жилищно-коммунальные услуги. Одновременно между ООО АПБ «Мозайка» и Истцом был заключен договор на оказание услуг, сопутствующих проведению ремонтно-строительных работ на сумму 14000 р., оплата которого подтверждается квитанцией к ПКО и чеком. Таким образом, Истец вступил в законное владение спорной квартирой.
31.01.2014 между истцом и КТ «СУ-№155» и Компания», действующего от имени ЗАО «МОИСК», было подписано Соглашение о результатах обмеров БТИ к Предварительному договору, согласно которому фактическая площадь квартиры составила 61,80 кв.м., что на 0,08 кв.м больше проектной. Размер доплаты подлежащей перечислению Покупателем на расчетный счет поверенного, таким образом, составил 4392 руб. Истец перечислил согласованную сумму, что подтверждается Заявлением на перевод денежных средств от 01.02.2014. Соответственно, спорная квартира была оплачена в полном объеме согласно условиям Предварительного договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец произвел ее оплату, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 08.05.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, и истец по вине ответчика лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за Д. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за Д.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий