РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
24 июля 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе:председательствующего судьи: Тягай Н.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Ш. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Ш. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 60,9 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21,.
Требования истца мотивированы тем, что 18.06.2010 между ООО «СМУ-2010», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» с другой стороны, был заключен Предварительный договор № 2546/2010-Пр (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «СМУ-2010» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, тип справа, проектной площадью 61,72 кв.м. Исходя из Соглашения о зачете встречных однородных требований № 12/ОВР от 10.01.2012 ООО «СМУ-2010» погасило задолженность по оплате обеспечительного платежа в счет оплаты предварительной стоимости квартиры по Предварительному договору. 30.03.2012 ООО «СМУ-2010» уступило права требования на квартиру К. 30.10.2013 К. уступила права требования на квартиру Ш. 23.04.2015 Истец произвёл доплату по результатам обмеров БТИ в размере 48024 руб. Таким образом, Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры. Однако, несмотря на то, что согласно п.2.1 Предварительного договора, оформление квартиры в собственность должно было быть произведено не позднее IV квартала 2013 г., дом был введен в эксплуатацию 05.10.2013, истец до настоящего времени собственником не является. Истец полагает, что Предварительный договор по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истец Ш. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик ЗАО «МОИСК» в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третье лицо — ЗАО «УКС Лавочкина» — в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом по материалам дела установлено, что согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».
18.06.2010 между ООО «СМУ-2010», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице управляющей компании — ЗАО «Строительное управление № 155» (далее по тексту — ЗАО «СУ-155»), с другой стороны, был заключен Предварительный договор № 2546/2010-Пр, согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «СМУ-2010» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.
Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 5 110 416 руб. Окончательная стоимость квартиры (п. 2.7) определяется по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв.м, равной 82 800 руб.
Исходя из Соглашения о зачете встречных однородных требований № 12/ОВР от 10.01.2012 ООО «СМУ-2010» погасило задолженность по оплате обеспечительного платежа в счет оплаты предварительной стоимости квартиры по Предварительному договору № 2546/2010-Пр, как это предусмотрено п. 2.8 Предварительного договора.
30.03.2012 между ООО «СМУ-2010», К. и Согласующей стороной- Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» действующей от имени Доверителя — ЗАО «МОИСК» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 2546/2010-Пр от 18.06.2010, согласно которому ООО «СМУ-2010» передало К. все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ей права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры. В тот же день К. исполнила своё обязательство по оплате приобретаемого права в полном объеме, что подтверждается Актом о выполнении договора уступки за ту же дату.
Также сторонами в Договоре уступки было согласовано, что договор подлежит обязательной регистрации в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155», который ведется и хранится в КТ «СУ-№155» и Компания», что является формой выражения согласия ЗАО «МОИСК» на перемену лиц в обязательстве по Предварительному договору. Указанная регистрация была произведена, что подтверждается соответствующим штампом на Договоре уступки.
30.10.2013 между К., Ш. и Согласующей стороной — ЗАО «МОИСК» в лице управляющей компании — ЗАО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 2546/2010-Пр от 18.06.2010, согласно которому К. передала Ш. все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ей права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры. В тот же день Ш. выполнил свои обязательства по оплате приобретаемого права надлежащим образом, что подтверждается Актом о выполнении договора уступки за ту же дату.
05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а 20.03.2014 данному дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
20.03.2014 Истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписаны Соглашение о порядке оплаты ЖКУ, Договор на предоставление дополнительных услуг и Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, оплачена страховка на квартиру, получены ключи по Акту приема-передачи и Уведомление об открытии финансово-лицевого счета, а также внесена предоплата за жилищно-коммунальные услуги.
Таким образом, Истец вступил в законное владение спорной квартирой и начал нести бремя её содержания.
23.04.2015 Истец произвёл доплату по результатам обмеров БТИ в размере 48024 руб. Таким образом, Покупатель добросовестно выполнил свои обязательства по оплате квартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания Предварительного договора купли-продажи квартиры, Соглашения о зачете встречных однородных требований № 12/ОВР от 10.01.2012, а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Кроме того, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком своих обязательств по заключению основного договора в предусмотренный Предварительным договором срок. Согласно п.п. 2.1 Предварительного договора срок заключения Основного договора определен как IV квартал 2013 г. Таким образом, ответчик обязан был обеспечить заключение основного договора купли-продажи квартиры с истцом не позднее 31.12.2013.
Также суд принимает во внимание, что, согласно представленному Кадастровому паспорту площадь квартиры подлежащая учету составляет 60,9 кв.м.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 08.05.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, а ответчик ЗАО «МОИСК» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность, что нарушает права и законные интересы истца, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за Ш. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,9 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за Ш..
Комментарии:
Добавьте свой комментарий