РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(извлечение)
24 июля 2015 года
г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Тягай Н.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах П., К. к АО «Строительное управление № 155», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах П., К. обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Строительное управление № 155» (прежнее наименование ЗАО «Строительное управление № 155», далее по тексту — ЗАО «СУ № 155», ответчик) о признании права собственности на однокомнатную квартиру площадью 42,1 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.
Требования истцов мотивированы тем, что 12.07.2010 ЗАО «СУ-155» заключило с ООО «ТехСтрой» Предварительный договор купли-продажи № 212003/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО «СУ-155») решил продать, а покупатель (ООО «ТехСтрой) решил купить спорную 1-комнатную квартиру, проектной площадью 43,63 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4. Соглашением о зачете встречных однородных требовании № 481/ОВР от 21.06.2012, Квитанцией от 06.07.2012, Квитанцией от 09.07.2012, и Справкой от 04.04.2014 подтверждается факт оплаты покупателем квартиры в полном объеме. 09.07.2012 между П., К., ООО «ТехСтрой» и ЗАО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «ТехСтрой» передало П., К. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212003/2010-Пр от 12.07.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением в общую совместную собственность вышеуказанной квартиры. По результатам обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась ниже проектной, таким образом, квартира оплачена полностью, однако Истцы лишены возможности оформить квартиру в свою собственность. Истцы полагают, что Предварительный договор от 12.07.2010 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.
Истцы — П., К. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.
Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истцов, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик — ЗАО «СУ № 155» — в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в судебное не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика — ЗАО «СУ № 155» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя общественной организации, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. l п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По имеющимся в деле доказательствам суд установил следующее.
12.07.2010 ЗАО «СУ-155» заключило с ООО «ТехСтрой» Предварительный договор купли-продажи № 212003/2010-Пр, согласно которому продавец (ЗАО «СУ-155») решил продать, а покупатель (ООО «ТехСтрой) решил купить спорную 1-комнатную квартиру, проектной площадью 43,63 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4.
По условиям Предварительного договора предварительная стоимость квартиры, при проектной площади в 43,63 кв.м, составляет 4 144 850 руб. исходя из стоимости 1 кв.м равной 95 000 руб., и уточняется по результатам обмера квартиры БТИ (пункты 2.7, 2.9 — 2.11). Основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение 40 рабочих дней после регистрации за продавцом права собственности на квартиру, но не позднее III квартала 2013 года (пункт 2.1 Предварительного договора). В соответствии с пунктом 2.8 Предварительного договора оплата квартиры осуществляется до заключения основного договора путем внесения обеспечительного платежа равного предварительной стоимости квартиры. Соглашением о зачете встречных однородных требовании № 481/ОВР от 21.06.2012, Квитанцией от 06.07.2012, Квитанцией от 09.07.2012, и Справкой от 04.04.2014 подтверждается факт оплаты покупателем квартиры в полном объеме.
09.07.2012 между П., ., ООО «ТехСтрой» и ЗАО «СУ-155» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга, по которому покупатель квартиры ООО «ТехСтрой» передало П., К. все предусмотренные условиями Предварительного договора № 212003/2010-Пр от 12.07.2010 права требования и обязанности по отношению к ЗАО «СУ-155», связанные с приобретением в общую совместную собственность вышеуказанной квартиры (п.1.2 Договора уступки, Свидетельство о заключении брака). Оплата договора подтверждается Распиской Генерального директора ООО «ТехСтрой» Мамедова В.Р. за ту же дату, а также фактом регистрации в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155» (п.п. 5.2-5.4 Договора уступки).
27.09.2013 П., К. было направлено в адрес ЗАО «СУ-155» Требование о заключении Основного договора купли-продажи квартиры, однако ответа не последовало.
На основании Разрешения Администрации г.о. Химки Московской области № RU50301000-81 от 05.10.2013 жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен застройщиком ЗАО «УКС Лавочкина» в эксплуатацию, а Решением № 617 от 20.03.2014 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
07.11.2013 между П. и Управляющей компанией ООО «Альтернатива-Профи» было заключено Соглашение № 129 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома и получен от ЗАО «СУ-155» Смотровой ордер на квартиру.
07.02.2014 спорная квартира была передана в законное владение П., К., которые получили ключи от квартиры по акту приема-передачи, а также стали нести бремя ее содержания как собственники, что подтверждается Соглашением о порядке оплаты ЖКУ, Договором на разработку ТУ, Уведомлением об открытии с 07.02.2014 финансово-лицевого счета управляющей компанией, Договором о предоставлении дополнительных услуг, Заявлением на страхование квартиры с квитанцией об оплате, Разрешением ответчика № ХП-004045 на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания, Договором № П/4/045 на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, а также оплаченными коммунальными квитанциями.
18.05.2015 МОО «ЮЦЗП» была направлена ответчику в интересах истцов досудебная претензия с требованием осуществить передачу квартиры в собственность П., К. Ответ на претензию в материалах дела отсутствует.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истцы Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривают, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцами и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истцов. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Поскольку сторонами в Предварительном договоре от 12.07.2010 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также согласно его условиям произведена оплата приобретаемой квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 25.05.2015 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истцы полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а ответчик — АО «СУ № 155» уклоняется от оформления прав на квартиру и передачи ее в собственность Истцов, что нарушает их права и законные интересы, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за П., К. право общей совместной собственности на однокомнатную квартиру площадью 42,1 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за П., К.
Комментарии:
Добавьте свой комментарий